Nullité du mandat de syndic 

Un copropriétaire, dès lors qu’il dispose de cette qualité au jour de l’introduction de sa demande en justice, a qualité à agir en nullité du mandat de syndic pour manquement à ses obligations en termes d‘ouverture de compte bancaire séparé, commis sur la période précédant le jour où il est devenu copropriétaire

Source : Cass.3ème Civ., 9 février 2022, n°21-11.197

 

C’est ce que précise la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cette décision, publiée au bulletin, comme suit :

 

« …

 

Faits et procédure

 

1. Selon l'arrêt attaqué (Limoges, 26 novembre 2020), se prévalant de multiples fautes commises par la société Mallet Guy immobilier (la société Mallet), syndic de la copropriété [Adresse 3], Mme [M], copropriétaire, l'a assignée en constatation de la nullité de plein droit de son mandat et en indemnisation de ses préjudices.

 

Examen des moyens

 

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième, troisième, cinquième à dixième branches, sur les deuxième et troisième moyens, sur le quatrième moyen, pris en ses première et troisième branches, et sur les cinquième, sixième et septième moyens, ci-après annexés

 

2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

 

Sur le quatrième moyen, pris en sa deuxième branche

 

Enoncé du moyen (…)

 

5. Le moyen n'est donc pas fondé.

 

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche

 

Enoncé du moyen

 

6. Mme [M] fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande de constatation de la nullité de plein droit du mandat de syndic de la société Mallet pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé, alors « que la personne ayant la qualité de copropriétaire à la date de l'introduction de sa demande en justice est recevable à agir en nullité de plein droit du mandat du syndic, y compris lorsque cette nullité est fondée sur un fait antérieur à l'acquisition de cette qualité ; qu'en l'espèce, en affirmant que Mme [M] n'était pas recevable à demander la nullité du mandat de syndic de la SARL Mallet Guy Immobilier pour la période antérieure au 28 février 2013, date à laquelle elle avait acquis la qualité de copropriétaire, la cour d'appel a violé les articles 31 et 32 du code de procédure civile et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »

 

Réponse de la Cour

 

Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 31 et 32 du code de procédure civile :

 

7. Il résulte du premier de ces textes qu'à défaut d'ouverture, à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du celui-ci, est nul de plein droit le mandat du syndic.

 

8. Aux termes du deuxième, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé, et, aux termes du troisième, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

 

9. La demande de constatation de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute pour celui-ci d'avoir soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires la décision d'ouverture ou non d'un compte bancaire séparé, ne peut être formulée que par un copropriétaire.

 

10. Pour déclarer irrecevable la demande de constatation de la nullité de plein droit du mandat de la société Mallet, l'arrêt retient que Mme [M] n'est pas recevable, comme dépourvue de qualité à agir, à soutenir ce moyen de nullité pour la période antérieure au 28 février 2013, date à laquelle elle a acquis la qualité de copropriétaire et, qu'à cette date, le syndic était titulaire d'un compte séparé qui avait été ouvert au plus tard le 3 juillet 2012.

 

11. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que Mme [M] avait acquis la qualité de copropriétaire au jour de l'introduction de la demande, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

 

Et sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche (…)

 

PAR CES MOTIFS, la Cour :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande de Mme [M] de constatation de la nullité de plein droit du mandat de syndic de la société Mallet Guy immobilier pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé, rejette la demande de Mme [M] de constatation de la nullité de plein droit du mandat de syndic de la société Mallet Guy immobilier pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé pour le fonds de travaux, rejette les demandes de condamnation de la société Mallet Guy immobilier à verser à Mme [M] des dommages-intérêts au titre du retard dans l'ouverture du compte bancaire séparé et des honoraires indûment perçus, condamne Mme [M] à payer à la société Mallet Guy immobilier la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et la somme de 2 000 euros pour procédure et appel abusif, l'arrêt rendu le 26 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ;… »