Loi « 3DS » et droit de préemption commercial

La Loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale  comporte quelques dispositions en relation étroite avec les baux commerciaux, notamment en matière de droits de préemption. Tour d’horizon.

SOURCE : Loi n°2022-217 du 21 février 2022, publiée au Journal Officiel le 22 février 2022

 

La Loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, ambitionne de répondre aux besoins concrets et opérationnels des collectivités locales, et de leur permettre de conduire une action publique plus adaptée aux particularités de chaque territoire.

 

Cette loi comporte quelques dispositions susceptibles d’intéresser la matière des baux commerciaux : droit de préemption des collectivités sur les fonds artisanaux, de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial. La loi crée également un nouveau droit de préemption aux fins de soutien de l’activité touristique en zone de montagne.

 

I –

 

Le droit de préemption se définit comme la faculté, pour une personne (publique en l’occurrence : commune ou établissement public de coopération intercommunale – EPCI –), de se substituer à l’acquéreur pressenti d’un bien qu’un propriétaire a mis en vente. Autrement dit, le droit de préemption permet à la personne publique d’acquérir en priorité certains biens situés dans un périmètre prédéfini.

 

Selon les dispositions de l’article L214-1 du Code de commerce :

 

« Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux ».

 

Ce droit de préemption commercial a été créé par la Loi n°2005-822 du 2 août 2005 au profit des communes afin de préserver les petits commerces de centre-ville, et est régi par les article L214-1 à L214-3 du Code de l’urbanisme.

 

Les biens concernés par le droit de préemption commercial sont les fonds de commerce, les fonds artisanaux, les baux commerciaux, quelle que soit l’activité exercée, ainsi que les terrains portant ou destinés à accueillir des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 m² et 1 000 m². Une autre condition est nécessaire : le bien doit être situé dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité délimité par délibération du conseil municipal. Depuis le loi Pinel du 18 juin 2014, il existe des possibilités de délégation de ce droit de préemption commercial (EPCI par exemple).

 

Afin de lutter davantage contre la dévitalisation des centres-villes, ont été créées par la Loi ELAN du 23 novembre 2018 les opérations de revitalisation de territoire définies à l’article L303-2 du Code de la construction et de l’habitation comme des opérations ayant « pour objet la mise en œuvre d'un projet global de territoire destiné à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain de ce territoire pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance des logements et des locaux commerciaux et artisanaux ainsi que contre l'habitat indigne, réhabiliter l'immobilier de loisir, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d'innovation et de développement durable ».

 

La loi objet du présent CHRONOS dite « 3DS » ambitionne de renforcer les opérations de revitalisation des territoires ayant pour objet de favoriser la diversité, le maintien ou le développement d’activités artisanales et commerciales de proximité. Plus précisément, la loi « 3DS » élargit les possibilités de délégations du droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial.

 

II –

 

Dans le but de soutenir les activités commerciales en territoires de montagne, la loi « 3DS » permet au preneur, exploitant de résidence de tourisme, de céder à des foncières son droit de préférence. Plus précisément, ce nouveau droit de préemption a été créé dans l’optique de lutter contre le risque qui pourrait exister lorsqu’un exploitant de résidence de tourisme situé en zone de montagne cesse son activité et ne trouve pas de repreneur. Les foncières doivent néanmoins s’engager à ce que les biens acquis soient exploités en qualité de résidence de tourisme pour une durée de neuf ans au moins.