Installation ou agrandissement d’une terrasse extérieure, autorisation administrative et déplafonnement du loyer de renouvellement

Dans le but de permettre une reprise de l’activité en cette période post-confinement, de nombreuses villes commerçantes, à l’instar de Paris, ont vu fleurir des terrasses sur les trottoirs dans le prolongement de nombreux cafés-restaurants. Certains bailleurs, hardis, ont vu dans ces installations / extensions une modification des facteurs locaux de commercialité justifiant ainsi un déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Explications

SOURCE : Cass. civ 3ème, 13 octobre 2021, n°20-12901, FS – B

 

I –

 

Ce 13 octobre 2021, la troisième chambre civile a rendu un arrêt extrêmement important dont la portée va sans aucun doute prendre une dimension autant inattendue que particulière en cette période de sortie de crise sanitaire.

 

En effet, aux termes de l’arrêt précité, faisant les honneurs d’une publication au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que :

 

  L’extension, au cours du bail expiré, d’une terrasse de plein air devant un établissement de restaurant-bar-brasserie, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu’elle faisait pas partie de ceux-ci ;

 

  Mais que l’autorisation municipale accordée, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l’activité commerciale, de sorte que cette situation pouvait modifier les facteurs locaux de commercialité et constituer par là-même un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé

 

II –

 

En matière de renouvellement de bail commercial, et sauf stipulation contractuelle contraire, le loyer du bail renouvelé obéit à deux grands principes posés par les articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce selon lesquels :

 

  Le montant du nouveau loyer doit correspondre à la valeur locative déterminée selon les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L.145-33) ;

 

  La fixation du loyer est toutefois soumise à un mécanisme de plafonnement prévu à l’article L.145-34 qui prévoit qu’ :

 

« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (…) ».

 

Le bailleur peut toutefois obtenir le déplafonnement du loyer s’il établit une « modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 (…) » ; étant précisé que : « La variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ». C’est le principe du plafonnement du déplafonnement.

 

III –

 

Bien que cette affaire trouve son épilogue relativement à des faits antérieurs à la crise sanitaire, la solution rapportée prend une toute autre dimension avec l’implantation ou l’agrandissement de terrasses extérieures, avec l’assentiment de l’administration, dans le but de favoriser la reprise d’activité post-confinement.

 

Dans l’arrêt commenté, le bailleur a dans un premier temps échoué dans son entreprise tendant à faire reconnaître tant la modification des caractéristiques des locaux loués que le modification des facteurs locaux de commercialité ; l’extension au cours du bail expiré de la terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne faisant pas partie des locaux loués.

 

La Cour de cassation réaffirme ici une solution qu’elle avait déjà posée à propos de l'installation d'une terrasse close et couverte sur la voie publique, qui concernait le domaine public et non les lieux loués et qui permettait au locataire seulement d'utiliser le domaine public à titre précaire[1].

 

Le bailleur obtient toutefois la censure de l’arrêt au visa des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-6 du code de commerce, aux motifs que le juge d’appel aurait dû, ainsi qu’il y était invité, rechercher si l’extension du commerce du preneur à la faveur de cette terrasse modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait par là-même un motif de déplafonnement.

 

Il n’est pas impossible de prétendre que l’autorisation municipale permettant au preneur d’étendre l’exploitation de sa terrasse en plein air peut contribuer au développement de son activité commerciale. C’est d’autant plus le cas si l’on s’en réfère aux dispositions de l’article R.145-6 du code de commerce qui vise entre autres :

 

« l’attrait particulier (…) que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que [les éléments déterminant des facteurs locaux de commercialité] subissent d’une manière durable ou provisoire ».

 

IV –

 

A la lecture de cet arrêt, de nombreux lecteurs de CHRONOS y verront une épée de Damoclès du déplafonnement au-dessus de leur tête. Il y aurait en effet lieu de penser que les preneurs ayant obtenu une autorisation d’installer ou d’agrandir une terrasse en plein air s’exposeraient au risque de voir leur bailleur agir.

 

Toutefois, il y a lieu de nuancer au regard :

 

  Du caractère exceptionnel de la crise sanitaire ;

 

  Du caractère provisoire de ces installations.

 

[1] Cass. civ 3ème, 25 novembre 2009, n°08-21049, FS – PB