Franchise de loyer, travaux de remise en état par le preneur, renonciation à la faculté de résiliation triennale et TVA

En matière de baux commerciaux, il n’est pas rare de trouver des clauses stipulant qu’une franchise de loyer, en général de trois mois, est accordée en contrepartie de travaux de remise en état par le preneur ou alors en contrepartie d’une renonciation à sa faculté de résiliation triennale. D’un point de vue fiscale, une question mérite d’être posée : cette franchise de loyer est-elle soumise à TVA ?

Sources : Article 1° IV de l’article 256 du CGIJugement du Tribunal Administratif de Paris du 10 janvier 2017, n°1514652/1-2

 

I –

 

Cet article CHRONOS s’inscrit dans la lignée de plusieurs consultations de notre cabinet relatives à la soumission ou non à la TVA de franchises de loyers accordées soit en contrepartie de travaux réalisés par le preneur (aménagement, remise en état), ou de renonciation du preneur à sa faculté de résiliation triennale.

 

Cette problématique, qui à notre sens n’est pas définitivement tranchée, a pu faire l’objet d’un contentieux qui est resté somme toute à la marge. Toutefois, force est de constater que depuis plusieurs années, les lignes semblent bouger. Preuve en est avec le jugement rendu par le Tribunal Administratif de Paris le 10 janvier 2017.

 

En l’espèce, une société spécialisée dans la gestion de son patrimoine immobilier composé d’un immeuble à usage de bureaux, a conclu plusieurs baux  avec différents locataires. A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a estimé que concurremment à  l’exécution des contrats de bail, existaient deux prestations de services réciproques qui n’avaient pas été soumises à TVA, à savoir :

 

  Une clause de renonciation à la faculté conférée au preneur de donner congé à l’expiration d’une période triennale ;

 

  Qu’en contrepartie, le bailleur accordait au preneur une franchise de loyer pour les premiers mois d’occupation des lieux ;

 

Le Tribunal Administratif de Paris a reconnu le bien fondé de l’imposition en identifiant deux prestations réciproques, à savoir (i) une renonciation à un droit de résiliation et (ii) l’octroi d’une franchise de loyer.

 

Cette renonciation en contrepartie de l’octroi d’une franchise de loyer devait donc être soumise à TVA.

 

II –

 

Il est vrai que si l’on s’en tient aux dispositions de l’article 256, IV, 1° du CGI :

 

« (…) le fait de s'obliger à ne pas faire ou à tolérer un acte ou une situation, les opérations de façon, les travaux immobiliers et l'exécution des obligations du fiduciaire, sont considérés comme des prestations de services ».

 

Au cas qui nous préoccupe, la franchise de loyer accordée au preneur en contrepartie de la réalisation de travaux par le preneur directement, ou de la renonciation à sa faculté de résiliation triennale, ne serait-ce que d’une période, doit s’analyser selon un double fondement :

 

   Au niveau du preneur qui réalise une prestation de service au profit du bailleur ;

 

  Au niveau du bailleur, sa rémunération en nature des travaux réalisés par le preneur ou de la renonciation de celui-ci à sa faculté de résiliation triennale, caractéristique d’une obligation de ne pas faire

 

Le preneur rend service au bailleur en déclarant réaliser lui-même les travaux ou en déclarant renoncer à sa faculté de résiliation anticipée du bail (il garantit ainsi au bailleur une occupation certaine de ses locaux), en échange d’une dispense de loyer (franchise). Quant au bailleur, celui-ci en profite (rémunération indirecte en nature pour les travaux ou occupation de ses locaux assurée pendant au moins six années). De sorte que la franchise de loyer devrait être assujettie à la TVA.

 

CHRONOS conseille de toujours appliquer cette TVA, et ce pour au moins deux raisons :

 

  D’une part, la soumission à la TVA de la franchise de loyer résulte d’une position jurisprudentielle ;

 

  D’autre part, l’opération est toujours neutre pour le bailleur qui récupère la TVA sur le preneur.