Dol relatif à la solidité de l’immeuble pris à bail

Commet un dol par réticence le bailleur qui n’informe pas son cocontractant, lors de la signature du contrat de bail, des problèmes sérieux de structure des locaux objet du bail.

 

SOURCE : 3ème civ, 2 octobre 2012, n°11-24333

 

Bien que conscient des problèmes de solidité relatif à son immeuble, au titre des dégradations commises par un précédent preneur, un bailleur passe sous silence ces désordres auprès du candidat locataire lors de la signature du contrat de bail.

 

Le nouveau preneur assigne donc son bailleur en nullité du bail pour vice du consentement, au titre de la réticence dolosive commise par le bailleur.

 

La Cour d’appel de Bordeaux accueille favorablement cette demande. Elle relève que le bailleur, professionnel de l’immobilier, n’avait pas informé le preneur, non professionnel en ce domaine, de l’existence de problèmes sérieux de structure qui avait d’ailleurs fait l’objet d’une procédure à l’encontre du précédent locataire.

 

De plus le preneur, non assisté d’une architecte ou de tout autre professionnel de l’immobilier, avait signé le contrat de bail à l’issue d’une seule visite des lieux, ce qui ne pouvait lui permettre de donner son consentement de façon libre et éclairé.

 

La Cour de cassation confirme l’arrêt. Pour les Hauts Juges, le silence gardé par le bailleur sur les problèmes de solidité et de stabilité des locaux loués, non dévoilés au preneur non professionnel de l’immobilier, non conseillé, et n’ayant effectué qu’une seule visite des lieux, avait porté sur un élément déterminant du consentement du locataire, qui avait donc été vicié.

 

Selon la jurisprudence, le dol peut résulter du silence gardé par le bailleur qui dissimule au candidat preneur un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Tel est le cas, par exemple du silence du bailleur :

 

- sur des difficultés administratives, comme l’interdiction de principe des travaux, les locaux se situant dans un secteur sauvegardé[1] ;

- sur différentes mises en demeures dont il a été destinataires, au titre d’un problème de raccordement au réseau d’assainissement et de ruine de la fosse sceptique, quand bien même le problème serait énoncé dans le bail[2] ;

-sur l’importance des charges pesant sur le locataire[3] ;

- sur une location concurrentielle déjà consentie, alors que le propriétaire s’était engagé envers le preneur à ne pas louer un local commercial adjacent aux locaux loués[4].

 

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats



[1] 3ème civ, 12 juin 1996, n°94-14720

[2] 3ème civ, 30 juin 1999, n°97-17891

[3] 3ème civ, 16 juin 2002, n°01-10300

[4] 3ème civ, 4 mars 1980, n°78-15223