Bail commercial et prérogatives de l’usufruitier

Au-delà des problématiques purement patrimoniales que peut susciter toute succession et toute donation entre héritiers, la notion de démembrement de propriété dont l’ambition du présent CHRONOS est de vous en expliquer les principaux effets, suscite en jurisprudence et en doctrine un débat passionné (et passionnant pour les juristes que nous sommes). Et ce n’est pas l’arrêt tout chaud de la troisième chambre civile du 26 janvier 2022, rendu certes en matière de baux d’habitation mais transposable en droit des baux commerciaux, qui viendra tarir le débat. Explications.

SOURCE : Cass. civ 3ème, 26 janvier 2022, n°20-20223, FS – PB

 

Le droit de propriété, indissociable des prérogatives qu’il confère à son titulaire, peut se définir comme un droit réel s’exerçant directement sur le bien qui en est l’objet (bien mobilier ou immobilier). Il s’agit d’un droit absolu, défini à l’article 544 du Code civil comme : « Le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements »

 

La propriété confère à son titulaire les prérogatives les plus étendus sur son bien, à savoir :

 

L’usus, c’est-à-dire le droit d’utiliser la chose (habiter un immeuble par exemple) ;

 

Le fructus, c’est-à-dire le droit de jouir de la chose et d’en percevoir les « fruits », les loyers (mettre le bien en location par exemple) ;

 

L’abusus, c’est-à-dire le droit de disposer de la chose (la vendre, la donner ou encore l’échanger).

 

La pleine propriété est donc la réunion entre les mains de son titulaire de ces trois attributs du droit de propriété (usus, fructus et abusus).

 

Toutefois, un propriétaire qui souhaite par exemple organiser sa succession peut conférer à une autre personne certains de ces attributs : il peut par exemple transmettre à l’un ou plusieurs de ses enfants la nue-propriété du bien, c’est-à-dire le pouvoir d’en disposer (abusus), et conserver l’usufruit, c’est-à-dire le pouvoir d’utiliser le bien et / ou d’en percevoir les fruits (usus et fructus). On parle alors de démembrement de la propriété. Au décès du nu-propriétaire, l’usufruitier récupérera entre ses mains la nue-propriété, et disposera de la pleine propriété sur la chose.

 

Quoi qu’il en soit, la question du démembrement du droit de propriété a des incidences certaines en matière de baux commerciaux. La jurisprudence foisonne d’ailleurs de décisions : Qui peut conclure le bail ? Qui peut le renouveler, donner congé avec ou sans offre de renouvellement et avec ou non-paiement d’une indemnité d’éviction ? Faut-il l’intervention du nu-propriétaire ou seul l’usufruitier peut-il passer l’acte ?

 

Nous verrons qu’il existe des règles légales et prétoriennes de répartition des prérogatives entre nu-propriétaire et usufruitier en matière de bail d’immeuble démembré, qui varient selon la nature du bail (I), mais qu’il existe également des possibilités de déroger à cette répartition par la convention des parties (II).

 

I – Les règles légales et prétoriennes de répartition des prérogatives entre nu-propriétaire et usufruitier en matière de bail d’immeuble démembré

 

I – 1. Bail d’habitation ou à usage professionnel

 

Le Code civil permet à l’usufruitier de consentir seul, en sa qualité de bailleur, tout bail d’habitation. Le principe se retrouve également lors de la conclusion ou du renouvellement d’un bail professionnel : C’est ce que précise l’article 595 alinéa 1er du Code civil, aux termes duquel :

 

« L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

 

(…) ».

 

Ce principe de liberté offerte à l’usufruitier est logique, le pouvoir d’administration du bien démembré lui revient, puisque c’est bien lui qui peut user de la chose, en tirer les revenus en la louant.

 

Le même article 595 du Code civil pose cependant une limite à cette liberté contractuelle, en imposant le consentement du nu-propriétaire  en cas de conclusion d’un bail d’une durée supérieure à 9 ans.

 

I – 2. Bail commercial et rural

 

I – 21. Conclusion du bail commercial

 

En matière de bail conclu sur des biens ruraux ou sur des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal, le Code civil impose à l’usufruitier de recueillir au préalable l’accord du nu-propriétaire : C’est ce que précise l’alinéa 4 de l’article 595, aux termes duquel :

 

« L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte ».

 

Quelle est la ratio legis, autrement dit la raison d’être de la loi ? il n’aura pas échappé aux lecteurs de CHRONOS que la conclusion d’u bail commercial confère à son titulaire une forme de stabilité. Au-delà des engagements pris pour une duré d’au moins neuf années, la conclusion du contrat déclenche l’application du statut des baux commerciaux, qui gouvernera très largement la durée et le renouvellement du bail, mais aussi l’évolution du loyer.

 

Tout bail commercial ou rural conclu sans l’autorisation du nu-propriétaire serait nul. Il s’agirait d’une nullité relative car seul le nu-propriétaire pourrait s’en prévaloir. Il en résulte qu’un locataire qui ne tiendrait son bail que de l’usufruitier se trouverait dans l’impossibilité de l’opposer ultérieurement au nu-propriétaire ayant acquis la pleine propriété. La sanction est lourde pour le locataire, lequel perdrait son droit au renouvellement[1].

 

La question est en revanche plus délicate en ce qui concerne le moment du renouvellement du bail commercial.

 

I – 22. Acceptation ou refus de la demande de renouvellement

 

La demande de renouvellement, qui doit être distinguée du consentement d’un bail, n’obéit pas au régime de l’alinéa 4 de l’article 595 du Code civil. C’est notamment ce que juge la troisième chambre civile dans un arrêt du 29 janvier 1974[2], publié au Bulletin, dont les titrages et résumés expliquent :

 

« Les dispositions de l'article 595 alinéa 4 du code civil, si elles interdisent a l'usufruitier de donner à bail un fonds rural. sans le concours du nu-propriétaire ou autorisation de justice, ne font pas obstacle à ce que l'usufruitier délivre, seul, conge au preneur».

 

Cette décision, faisant référence exclusivement aux dispositions de l’article 595 alinéa 4 du Code civil, il ne fait aucun doute pour CHRONOS que cet enseignement s’applique indifféremment aux baux ruraux ainsi qu’aux baux commerciaux ou industriels.

 

La position de la troisième chambre civile, ancienne de plusieurs décennies, n’a à ce point pas changé qu’elle juge au visa de l’article 595 alinéa 4, par un arrêt qui a également fait les honneurs d’une publication au Bulletin tout autant que de nombreux commentaires de la doctrine, du 19 décembre 2019[3] :

 

« En cas de démembrement de la propriété, l’indemnité d’éviction n’est due que par l’usufruitier, qui a, seul la qualité de bailleur ».

 

Pour CHRONOS, dès lors que l’usufruitier est débiteur de l’indemnité d’éviction, il est évident que celui-ci a le statut de bailleur, c’est donc à lui que revient (i) le droit de recevoir la demande de renouvellement, (ii) de l’accepter ou de la refuser sans en référer aux nus-propriétaires, puisque précisément lui seul en subi les conséquences (indemnisation du locataire en cas de refus du renouvellement).

 

I – 23. Congé avec offre de renouvellement

 

Bien que la jurisprudence exige l’accord du bailleur pour donner congé au locataire, comme elle a pu le juger dans un arrêt inédit du 21 mai 2014[4], il y a lieu de s’interroger sur la qualité de l’auteur du congé avec offre de renouvellement.

 

Cette réflexion est permise si l’on s’en tient à la dernière position adoptée par la troisième chambre civile[5], qui pose en toile de fond le principe selon lequel « seul l’usufruitier a la qualité de bailleur [en raison de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée] ».

 

Elle l’est d’autant plus que :

 

Rien n’est prévu dans les textes. La solution est jurisprudentielle et ne découle pas d’un arrêt ayant fait les honneurs d’une publication au Bulletin ;

 

En cas de démembrement de la propriété, l’indemnité d’éviction n’est due que par l’usufruitier ;

 

La durée du bail de renouvellement est de neuf ans[6];

 

Le loyer du bail renouvelé, pour un bail initial de neuf ans n’ayant pas excédé douze ans par l’effet de la tacite prolongation, ne peut excéder la variation de l’indice ILC (ou ILAT). C’est le principe du plafonnement du bail renouvelé.

 

Il s’infère de ce qui précède qu’il est de l’avis de CHRONOS, que le congé avec offre de renouvellement pourrait être valablement délivré par l’usufruitier seul.

 

II – La répartition conventionnelle des prérogatives

 

Il est également possible de déroger conventionnellement aux règles légales en prévoyant une répartition différente des pouvoirs, soit en renforçant la gestion conjointe, soit au contraire en attribuant la totalité des pouvoirs à l’usufruitier ou au nu-propriétaire agissant seul. Cette dérogation conventionnelle est possible soit au moment de l’actif constitutif du démembrement, soit après, par exemple par le biais d’un mandat[7]. Il est même possible de permettre à l’usufruitier, pour des impératifs d’efficacité dans la gestion du bien, de conclure seul un bail commercial ou rural.

 

Dans tous les cas, tout changement dans la propriété d’un bien donné à bail commercial (décès, donation), doit attirer l’attention du preneur sur la modification du statut du bailleur (survivant, donateur, ou bénéficiaire) et nécessairement l’arrivée de nus-propriétaires.

 

Il est de l’avis de CHRONOS de dénoncer systématiquement aux nus-propriétaires, dès qu’il est porté à sa connaissance le démembrement de propriété, l’acte délivré à l’usufruitier ou aux usufruitiers.

 

[1] Cass. civ 3ème, 24 mars 1999, n°97-16856, FS – PB

 

[2] Cass. civ 3ème, 29 janvier 1974, n°72-13968, FS – PB

 

[3] Cass. civ 3ème, 19 décembre 2019, n°18-26162, FS – PB

 

[4] Cass. civ 3ème, 21 mai 2014, n°13-16578, Inédit

 

[5] Cass. civ 3ème, 26 janvier 2022, n°20-20223, FS – PB

 

[6] Cass. civ 3ème, 18 juin 2013, n°12-19568, Inédit

 

[7] Mémento Patrimoine Dalloz, Répartitions conventionnelles §3065