Application dans le temps de la loi Pinel à la fixation à la valeur locative de l’indemnité d’éviction en cas de congé sans offre de renouvellement du bail commercial

La problématique de l’application dans le temps des dispositions de la loi dite Pinel du 18 juin 2014 suscite un contentieux abondant devant les juridictions judiciaires qui ne se tarit pas. Preuve en est avec l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 13 octobre 2021 à propos de l’application des dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce à la détermination de l’indemnité d’occupation due, en application de l’article L.145-28 du Code de commerce, par le locataire entre la date d’expiration d’un bail commercial et l’exercice du droit de repentir par la bailleur.

SOURCE : Cass. civ 3ème, 13 octobre 2021, n°20-16421, Inédit

 

I –

 

Lorsqu’un bailleur décide de mettre un terme à un bail commercial, le locataire évincé a droit à une indemnité d’éviction. Le Code de commerce précise que jusqu’au paiement de cette indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, à la différence près que ce dernier doit s’acquitter non plus d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation, déterminée « conformément aux dispositions des sections VI [du loyer] et VII [de la résiliation], compte tenu de tous les éléments d’appréciation » (article L.145-28 du Code de commerce).

 

Les lecteurs habitués de CHRONOS relèveront que l’indemnité d’occupation est fixée selon les mêmes règles que celles appliquées pour la détermination du loyer puisqu’il est fait référence aux articles L.145-33 et suivants du Code de commerce (section VI)[1]. En d’autres termes, l’indemnité doit correspondre à la valeur locative établie conformément aux dispositions du Code de commerce[2].

 

Il n’empêche qu’au cours de la période de maintien dans les lieux, la situation des parties au contrat de bail peut évoluer, notamment lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, qui consiste à accepter le renouvellement du bail après l’avoir refusé dans un premier temps.

 

Toute la complexité et l’intérêt de cet arrêt tient au fait que le congé a été délivré le 27 juin 2014 pour le 31 décembre 2014, alors que les dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce, dans leur rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, auxquelles renvoie l’article L.145-28 du même code pour la détermination de l’indemnité d’occupation, prévoient une application pour « tous les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ».

 

Dans ces conditions, les dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce, dans leur rédaction issue de la loi Pinel du 18 juin 2014, ne seraient pas applicables pour la détermination de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2015.

 

II –

 

La Haute Juridiction juge d’une part que :

 

«  L’article L.145-34, dernier alinéa du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, qui instaure, dans les cas qu’elle détermine, un étalement à la hausse du loyer résultant du déplafonnement, est inapplicable à la détermination de l’indemnité d’occupation qui est due, en application de l’article L.145-28 du code de commerce, par le locataire entre la date d’expiration du bail commercial et l’exercice du droit de repentir par le bailleur qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit ».

 

Elle ajoute que :

 

« Le mécanisme instauré par la loi du 18 juin 2014 à l’article L.145-34, dernier alinéa, du code de commerce n’est applicable qu’au loyer et ne peut l’être à l’indemnité d’occupation, qui doit correspondre à la valeur locative ».

 

En conséquence de quoi :

 

«  L’indemnité d’occupation due par le locataire entre la date de prise d’effet du congé et l’exercice du droit de repentir par le bailleur doit être fixée à la valeur locative ».

 

[1] CA de Paris, 11 juin 2009, n°08-14055, 16ème ch.

 

[2] Cass. civ 3ème, 30 juin 1999, n°97-20354, FS – B