Annulation d’une demande de renouvellement : la prescription biennale est applicable au bailleur

Suivant les dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en application du statut se prescrivent par deux ans. C’est le cas par exemple en cas de contestation de la validité d’un congé, ou encore la nullité d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.

SOURCE : Cass. civ 3ème, 17 juin 2021, n°19-15.865 – Inédit

 

En l’état actuel du droit positif, le droit prétorien n’avait jamais eu à se prononcer sur la demande en annulation d’une demande de renouvellement formulée par le bailleur, alors que celui-ci l’avait préalablement acceptée. Cette action est-elle soumise à prescription ? Cette question a été tranchée par un arrêt récent de la troisième chambre civile en date du 17 juin 2021.

 

I - 

 

Dans les faits, classiques, un bail commercial est conclu. Une demande de renouvellement est signifiée par le preneur le 29 avril 2004 avec effet à compter du 1er octobre 2004.

 

Le 3 février 2010, le bailleur signifie au preneur un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime à effet du 30 septembre 2010, puis le 8 décembre 2010, il assigne le preneur en annulation de la demande de renouvellement du 29 avril 2004 et en validation du refus de renouvellement, sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction, du 3 février 2010.

 

Suivant les dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées sur le fondement des dispositions du statut se prescrivent par deux ans. Se fondant sur ses dispositions, le preneur a entendu faire déclarer la demande en annulation de la demande de renouvellement formulée par le bailleur prescrite.

 

Cette demande était-elle fondée ? En d’autres termes, peut-on opposer au bailleur les dispositions des articles L.145-9 et L.145-60 du code de commerce.

 

II -

 

Selon les dispositions de l’article L.145-9 ancien du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2008-776 du 4 août 2008, lorsque le locataire entend, soit contester un congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, celui-ci doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

 

Il est vrai que si l’on s’en tient à la lettre de l’article, seul le locataire doit agir avant l’expiration d’un délai de deux mois, à défaut sa demande en contestation du congé serait forclos. Une lecture restrictive laisserait penser que le bailleur n’est enfermé dans aucun délai s’il entend contesté un congé avec demande de renouvellement. C’est précisément sur ce point que le bailleur s’est fondé, en alléguant que la prescription pour agir n’était applicable qu’au preneur. Il en résultait que celui-ci était fondée à solliciter l’annulation de la demande de renouvellement du preneur intervenue six ans plus tôt.

 

La Haute Juridiction ne l’a pas entendu de cette oreille puisqu’elle a jugé dans l’arrêt commenté que l’action en annulation de la demande de renouvellement du bail formée sur le fondement des articles L.145-60 par le bailleur était soumise à la prescription biennale.

 

Dès lors, l’action en annulation formulée par le bailleur est prescrite, celui-ci n’est pas fondé à demander l’annulation du renouvellement du bail qui continue d’exister.

 

Alexandre Boulicaut

 

Vivaldi Avocats