Bail commercial, absence d’effet interruptif de la prescription par la notification d’un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux, à défaut de sa saisine
Dans un arrêt important et amené à être publié au Bulletin, la troisième chambre civile juge dans son arrêt du 25 janvier 2023, que la notification d’un mémoire préalable requis aux fins de saisine postérieure du juge des loyers commerciaux, n’interrompt la prescription que lorsque la contestation relative à la fixation du loyer révisé ou renouvelé est porté devant le même juge.
Bail commercial, fixation judiciaire du loyer de renouvellement, lissage du loyer déplafonné et office du juge des loyers commerciaux
Dans son arrêt publié au Bulletin en date du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle le principe selon lequel il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, ou de la Cour d’appel saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers, de se prononcer sur l’étalement de la hausse du loyer déplafonné, dispositif distinct de celui de la fixation du loyer de renouvellement.
Bail commercial, cession de fonds de commerce et obligation de remise en état des locaux par le cessionnaire
Dans son arrêt inédit du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation réaffirme le transfert au cessionnaire de l’obligation de remédier aux manquements du cédant ou à de précédents locataires, à moins que ce dernier et seul ce dernier n’apporte la preuve contraire. La sanction est lourde pour le cessionnaire qui peut se voir opposer l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, s’il ne remédie pas aux manquements qui perdurent.
Doctrine fiscale : précisions importantes sur le régime de TVA applicable à certaines indemnités en matière de baux commerciaux
A la suite d’une consultation publique initiée le 11 mai 2022 et qui s’est achevée le 31 juillet 2022, l’Administration fiscale est venue apporter des précisions doctrinales importantes et bienvenues, sur le régime de TVA applicable aux subventions et indemnités, dont certaines intéressent directement la matière des baux commerciaux. Tour d’horizon dans le présent commentaire.
Bail commercial et ouverture d’une liquidation sur résolution du plan de redressement : point de départ « d’attente » de trois mois de l’action en résiliation du bail commercial
La chambre commerciale dans son arrêt publié du 18 janvier 2023 juge au visa des articles L641-12, alinéa 1er, 3° et L622-14, 2° du Code de commerce que l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire sur résolution du plan de redressement, constitue une nouvelle procédure collective, de sorte que le point de départ du délai de trois mois au terme duquel le bailleur peut demander la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, est la date du jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire.
Bail commercial, société en cours de constitution : pas de présomption de cotitularité du bail à défaut de stipulation expresse
Il est parfois des contentieux d’opportunité à l’origine d’une évolution (ou du moins d’une clarification) du droit prétorien. En la matière, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 11 janvier 2023 certes inédit, apporte des précisions intéressantes sur la notion de cotitularité d’un bail commercial conclu « au nom et pour le compte » d’une société en cours de constitution.
Baux commerciaux, taxe annuelle sur les bureaux, nature juridique d’un espace de « coworking »
Le Tribunal administratif de Paris juge que des locaux affectés à une activité de mise à disposition d’espaces de « coworking », doivent être qualifiés de locaux commerciaux et non de bureaux, au sens de l’article 231 ter du Code général des Impôts. Partant, ils ne sont pas soumis à la taxe annuelle sur les bureaux, sous condition du respect des cas d'exonération listés à l'article 231 ter - V du Code général des impôts.
Bail commercial, Tascom, extension de l’assiette de la taxe sur les surfaces commerciales au sas d’entrée d’un commerce
Par un arrêt important du 16 novembre 2022 ayant fait les honneurs d’une mention dans les tables du recueil Lebon, le Conseil d’État revient sur sa jurisprudence antérieure, et juge qu’un sas d’entrée d’un magasin destiné à permettre aux clients de bénéficier de ses prestations commerciales, devait être regardé comme affecté à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats et donc intégré à la surface de vente retenue tant pour le calcul de la taxe sur les surfaces commerciales (Tascom) que pour la détermination des projets soumis à autorisation d’exploitation commerciale.
Incompatibilité de la conclusion d’unbail commercial sur le domaine public d’une personne publique.
Dans un arrêt publié au Lebon en date du 21 décembre 2022, la Haute juridiction de l’ordre administratif rappelle que bail commercial et domaine public sont incompatibles. A ce titre, et nonobstant l’existence de droits contractuels d’occupation au bénéfice d’un tiers, la conclusion d’un contrat ne peut conserver son caractère de bail commercial en tant que ce dernier comporte des clauses incompatibles avec sa nouvelle affectation domaniale.
Bail commercial, droit de préemption du locataire commercial, conformité de l’article L145-46-1 du Code de commerce à la Constitution
Innovation de la Loi Pinel du 18 juin 2014, codifié à l’article L145-46-1 du Code de commerce, le droit de préemption du locataire commercial a suscité et suscite toujours en jurisprudence comme en doctrine, des interrogations quant à son champ d’application. Après s’être prononcée à plusieurs reprises sur la portée du droit de préemption au regard du droit de propriété du bailleur , la Haute juridiction a été amenée pour la première fois à se prononcer sur le renvoi d’une question prioritaire de constitutionnalité dans un arrêt du 15 décembre 2022.
Bail commercial, demande de requalification d’un contrat en bail commercial, prescription
L’article L145-15 du Code de commerce, réputant non écrites certaines clauses d’un bail commercial, n’est pas applicable à une demande de requalification d’un contrat en bail commercial, laquelle reste soumise à la prescription biennale (deux ans) commençant à courir à compter de la conclusion du contrat. C’est l’apport de l’arrêt important rendu par la troisième chambre civile, le 7 décembre 2022.
Bail commercial, clause d’indexation « uniquement à la hausse », divisibilité, portée de la sanction du réputé non écrit.
Dans le droit fil de l’arrêt publié du 12 janvier 2022, commenté par Chronos , la troisième chambre civile rappelle qu’il appartient aux juridictions du fond saisies d’une demande en réputé non écrit d’une clause d’indexation « uniquement à la hausse », de caractériser la divisibilité ou l’indivisibilité de la clause litigieuse, la référence à la « condition essentielle et déterminante » selon laquelle le bailleur n’aurait pas contracté étant insuffisante à justifier l’indivisibilité.