Perte de la chose louée en période de Covid -19

Jusqu’à présent, les conséquences de la crise sanitaire dans les rapports preneur/bailleur avaient été traitées par les juridictions des référés qui, à quelques exceptions près, avaient renvoyé le contentieux devant les juridictions du fond. Quinze mois après le premier confinement, les juridictions du fond entrent en piste : première arrivée, la Cour d’appel de VERSAILLES.

SOURCE : Cour d’appel de Versailles –  6 mai 2021 n°19/08848

 

Comme CHRONOS le rappelle dans chaque article, les Loi d’urgence 2020-290 du 23 mars 2020 et ordonnances du 25 mars 2020, ainsi que les textes qui en découlent, n’ont pas exonéré les preneurs de leur obligation de paiement des loyers mais simplement aménagé l’impact économique des fermetures administratives par divers dispositifs.

 

Il ne pouvait en être autrement puisque le principe du droit de propriété constitutionnellement et conventionnellement protégé n’aurait certainement pas autorisé un État membre de l’UE à  priver un bailleur des loyers attachés au transfert de jouissance privative de son bien. Ce constat conduit à une injustice puisqu’alors que la crise sanitaire est subie par tous, seul le preneur en supporte les conséquences, dès lors quoi qu’il arrive, le bailleur garde son droit au paiement des loyers.

 

Cette injustice est assurément mal vécue par les preneurs, lesquels vont aller chercher dans le droit positif les outils pour tenter d’échapper totalement ou partiellement au paiement des loyers. Sans succès toutefois devant les juridictions des référés[1].

 

Pour l’essentiel, il faut le reconnaître, l’astuce du Juge de l’évidence était de constater la contestation sérieuse et renvoyer les parties à débattre devant la juridiction du fond. Le preneur ne gagnait rien en loyer mais disposait d’un moratoire d’un an à un an et demi, au demeurant salutaire, puisqu’à date nous en sommes déjà au troisième confinement …. Sans évoquer le sort des boites de nuit ou des salles de sport, de spectacle etc.

 

Les juridictions du fond ont quant à elle l’obligation de trancher la totalité des points de droit évoqués par les parties. Ainsi, Versailles en tête, progressivement nos Cours d’appel, vont trancher le marronnier des contestations, sans pour autant que cette liste ne soit exhaustive, sur la force majeure, l’imprévisibilité, le déséquilibre significatif, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la perte de la chose louée, la caducité du contrat etc.

 

Versailles avait essentiellement à se prononcer sur trois thèmes : le manquement à l’obligation de délivrance, la perte de la chose louée et la force majeure. Echec pour le preneur, mais ce n’est pas une surprise pour CHRONOS qui rappelle que le seul point du débat doit se concentrer sur le manquement du bailleur à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi.

 

Explications :

 

I – Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance

 

Le support à la contestation est l’article 1719 alinéa 1 du Code civil :

 

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

 

1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ;

 

( …) »

 

Sur ce point, la Cour d’appel de Versailles ne s’appesantie pas. Elle rappelle simplement que « la délivrance du local par le bailleur n’étant pas contestée, et l’impossibilité d’exploitation étant sans lien avec le local en lui-même ».

 

A notre connaissance, même les juridictions des référés ne relevaient pas la contestation sérieuse.

 

II – La force majeure

 

Suivant les dispositions de l’article 1218 du Code civil :

 

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur ».

 

Un événement revêt la qualification de force majeure s’il répond à 3 critères cumulatifs :

 

  Un événement extérieur aux parties (qui échappe à tout contrôle du débiteur) ;

 

  Un événement imprévisible (qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat) ;

 

  Un événement irrésistible, c’est-à-dire un événement inévitable (dont les effets ne sauraient être évités par des mesures appropriées) et insurmontable (qui empêche l’exécution par le débiteur de son obligation).

 

Pas de problème pour considérer que le covid est un événement imprévisible … pour tous les baux signés avant octobre / novembre 2019 début de la crise sanitaire en Chine. Mais ce qui pèche dans le raisonnement est l’absence de caractère irrésistible au regard du droit prétorien.

 

En effet, depuis un arrêt de principe du 16 septembre 2014[2], la troisième chambre juge que : « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ». En d’autre terme, l’insolvabilité n’est pas un événement irrésistible au sens du texte précité.

 

Juger le contraire reviendrait pour une Cour d’appel à résister à la jurisprudence de la Cour de cassation avec un risque sérieux d’être cassée puisque cette décision de principe couvre toutes les relations contractuelles, et non uniquement les relations preneur/bailleur.

 

L’arrêt commenté rejette d’un revers de manche l’argument, renvoyant nécessairement à l’arrêt de la Cour de cassation.

 

III – La perte de la chose louée

 

Le principal intérêt et apport de l’arrêt rendu en l’espèce réside dans l’appréciation faite par la Cour d’appel sur la règle de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, qui dispose que :

 

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».

 

Cet arrêt tranche avec plusieurs décisions rendues par la Cour d’appel, en référé.

 

III – 1 Les juridictions des référés

 

La Cour d’appel de Paris dans une décision récente a jugé qu’il existait une contestation sérieuse car, selon elle : « il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose ». Et la Cour ajoute que « l’absence de toute faute du bailleur est indifférente ».

 

Ici, le preneur prétendait avoir subi une perte partielle de la chose louée en ne pouvant ni user ni jouir de la chose pendant les périodes de fermeture administrative. La Cour d’appel a renvoyé le bailleur a mieux se pourvoir au fond.

 

III – 2 L’arrêt commenté

 

Il en est différemment pour la Cour d’appel de Versailles qui juge dans l’arrêt commenté qu’il n’y a pas destruction totale ou partielle de la chose louée pendant la durée du bail aux motifs qu’ :

 

« il n’est pas contesté qu’en l’espèce le bien loué n’est détruit ni partiellement ni totalement ; il n’est pas davantage allégué qu’il souffrirait d’une non-conformité, l’impossibilité d’exploiter du fait de l’état d’urgence sanitaire s’expliquant par l’activité économique qui y est développée et non par les locaux, soit la chose louée en elle-même ».

 

Elle ajoute enfin que :

 

« l’impossibilité d’exploiter durant l’état d’urgence sanitaire est de plus limité dans le temps, ce que ne prévoit pas l’article 1722 du code civil, lequel ne saurait être appliqué en l’espèce ».

 

La Cour d’appel de Versailles considère que l’impossibilité d’exploiter du fait de l’état d’urgence n’est pas liée au local. Elle ajoute également que la crise sanitaire n’a pas vocation à durer dans le temps. On peut se demander si le dernier argument n’est pas surabondant. En effet, l’indisponibilité, d’un local commercial, même temporaire, ouvre droit au bénéfice du preneur à une indemnité compensatrice du préjudice subi, sauf stipulation contractuelle contraire appelée d’ailleurs dans la profession clause de souffrance.

 

Les lecteurs de CHRONOS retiendront ainsi que le défaut d’imputabilité de la fermeture administrative sur le bailleur suffit à lui seul à écarter le manquement à l’obligation de délivrance.

 

L’argument est logique. En dehors de la crise sanitaire, il existe des cas où la fermeture administrative liée à un risque d’effondrement de l’immeuble consécutif à une absence de travaux d’entretien à la charge du bailleur puisse pour le coup être supportée par le bailleur qui peut le cas échéant réparer la perte du fonds de commerce, mais également le préjudice économique entre la fermeture administrative et la résiliation judiciaire du bail. Mais en l’espèce, sauf à démontrer que c’est le bailleur qui a ramené le covid-19 de Chine, preuve impossible à rapporter, il est probable que la Cour de cassation comme les autres Cours d’appel statueront dans le même sens.

 

Finalement, pas de surprise pour CHRONOS qui ne cesse de répéter que preneur et bailleur sont tenus de bonne foi de négocier face à cette crise.

 

Le manquement de l’une ou l’autre des parties à cette obligation aura nécessairement des conséquences. Ainsi, CHRONOS a commenté une décision de la Cour d’appel de Riom[3] qui, statuant en référé, résilie un bail au préjudice d’un preneur qui par religion avait considéré ne devoir payer aucun loyer. A l’inverse, le bailleur prend nécessairement un risque lorsqu’il refuse tout délai de paiement et met en place des procédures d’exécution pour contraindre le preneur en difficulté à le payer. Nous l’avons déjà écrit. Même si le débat ne fait pas encore les honneurs de la doctrine, le refus de négocier est un manquement à une obligation de loyauté qui pourrait très bientôt être sanctionné par la juridiction du fond par des dommages et intérêts.

 

[1] Cf article Chronos Maître Eric DELFLY – Bail commercial et pandémie - https://vivaldi-chronos.com/a-la-une/bail-commercial-et-pandemie/

 

[2] Arrêt Cass. Com. 16 septembre 2014 n°13-20.306

 

[3] Cf Arrêt CA de RIOM du 2 mars 2021 n°20/01418 et son commentaire vivaldi Chronos - https://vivaldi-chronos.com/immobilier/baux-commerciaux-immobilier/covid19-quand-le-non-reglement-des-loyers-se-rattachant-a-la-periode-de-fermeture-administrative-mene-a-la-resiliation-du-bail-commercial/

 

Alexandre Boulicaut