Covid, bail commercial, manquement du bailleur à son obligation de loyauté : sanctions

En synthèse de nos articles, nous rappelons que toutes les lois d’exception portant sur les rapports bailleurs / preneurs en période de Covid n’ont jamais suspendu ou annulé l’obligation au paiement des loyers, qui restent donc dus.

Du côté du preneur, la riposte a été organisée en tenant compte du droit positif ordinaire, mais les décisions qui s’égrènent les unes derrière les autres écartent toutes les exceptions auxquelles certains ont un peu trop rapidement cru : force majeure, imprévision, manquement à l’obligation de délivrance, perte de la chose louée etc…. Le preneur en a-t-il cantonné à solliciter des délais de paiement ? Pas sûr. Toutes les pistes n’ont pas encore été explorées.

 

SOURCES : Cass. 3ème civ, 21 mars 2012, n°11-14.174, publié au BulletinTI de VILLEJEUIF, 23 février 2017, n°26217

 

I –

 

Nous ne cessons de l’écrire, si l’obligation au paiement des loyers subsiste, l’obligation de loyauté auquel les parties sont tenus au visa de l’article 1134 du code civil interdit à ce qu’une crise sanitaire qui touche tout le monde soit supportée uniquement par une partie, et en espèce le preneur.

 

Or, c’est bien ce qui risque d’arriver si un preneur confronté à un bailleur exigeant refuse tout délai de paiement d’une part, et tout abandon de loyers d’autre part. Ce « I want to money back » a un côté « thatcherien » qui risque d’être à un moment ou à un autre sanctionné par les juridictions du fond.

 

Parce qu’in fine, il est maintenant constant que le juge des référés refusera de statuer sur les loyers et reconnaitra l’existence d’une contestation sérieuse à chaque fois que le bailleur aura fait preuve d’intransigeance. Pire encore, certaines juridictions profitant de la réforme des procédures des référés applicable à partir du 1er juillet 2021, comme par exemple le TJ de MELUN, refusent de donner une date d’audience devant le juge des référés lorsqu’il s’agit de débattre d’une résiliation judiciaire pour manquement au paiement des loyers commerciaux.

 

Or, devant le juge du fond, le preneur, qui ne pourra selon CHRONOS s’opposer au paiement des loyers, sauf à réclamer des délais de paiement qui ne pourront excéder 24 mois selon l’article 1343-5 du code civil sera quand même habile à solliciter des dommages et intérêts en réparation d’un préjudice né du refus du bailleur de toute négociation dans le paiement des loyers compte tenu des circonstances sanitaires.

 

Utopie penseront certains ? C’est un peu rapidement oublié qu’il existe déjà un droit positif illustré par les deux décisions rappelées pour mémoire.

 

II –

 

II -1. Civ, 3ème, 21 mars 2012, n°11-14.174, publié au Bulletin

 

Dans les faits, un bailleur avait réclamé, la régularisation des charges locatives des cinq années dernières écoulées, étant ajouté que pour sa part, la locataire, inquiète de n’avoir reçu aucun état des charges, et donc aucun récapitulatif de sa situation au cours des deux premières années de son bail, avait sollicité, en vain, du bailleur la régularisation des charges locatives.

 

La locataire s’est opposée au paiement sollicitant que le bailleur avait manqué à son obligation de loyauté en ne procédant pas à une régularisation des charges annuellement. Elle estimait en conséquence avoir subi un préjudice égale au montant des charges pourtant appelées dans le délai de la prescription.

 

Sa prétention est admise par la Cour d’appel, ce que conteste le bailleur devant la Cour de cassation qui va rejeter son pourvoi à l’aide d’un moyen repris dans les titrages et résumés de la décision ainsi repris :

 

« Ayant constaté que le locataire, à plusieurs reprises, s'était inquiété du calcul des charges et en avait réclamé, en vain, le décompte exact, le bailleur ayant mentionné, à l'occasion d'un rappel d'indexation, que le montant de la provision sur charges était maintenu, la cour d'appel a pu retenir, en l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, que la réclamation présentée par le bailleur sur une période écoulée de cinq ans, de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul, était dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat engageant la responsabilité du bailleur à l'égard du preneur et de sa caution solidaire pour le dommage occasionné ».

 

Ayant fait les honneurs de la publication a donc une valeur doctrinale dont peut s’emparer le preneur à bail. Quelle est cette leçon :

 

  Tout d’abord le bailleur est conforté dans son droit au paiement des loyers ;

 

  En revanche, on lui fait grief d’avoir manqué à une obligation légale (régularisation annuelle des charges par rapport aux provisions appelées) ;

 

  A l’origine d’un préjudice dont le montant alloué vient en compensation des loyers dus.

 

II – 2. TI de VILLEJEUIF, 23 février 2017, n°26217

 

Le TI de VILLEJUIF est confronté à un débat traditionnel sur les baux d’habitation qui conduit bailleur et preneur devant les tribunaux lorsque le local fait l’objet de désordres locatifs.

 

La juridiction constate que ces désordres ne rendent pas l’immeuble totalement impropre à sa destination, et dans ces conséquences valide une fois de plus la demande en paiement des loyers.

 

En revanche, les désordres locatifs sont reconnus au bénéfice du preneur et le trouble de jouissance est sanctionné par des dommages et intérêts, là encore égaux au montant des loyers réclamés.

 

Bien qu’elle s’inscrive dans un registre différent de la première décision, ce jugement est assez conforme à de que l’on peut constater lorsqu’il est constaté un manquement du bailleur à l’entretien du bail loué.

 

Quelle leçon en tirer :

 

  Le bailleur est encore conforté dans l’obligation à paiement des loyers ;

 

  Mais les sommes laissées à la charge du preneur sont compensées par des dommages et intérêts liés par un manquement du bailleur à une obligation contractuelle et légale (l’obligation d’entretien de l’immeuble donné à bail).

 

III –

 

Revenons au Covid et à notre obligation de loyauté ainsi rédigé : «  Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

 

Toute la jurisprudence issue de la période covid ne cesse de faire référence à cette bonne foi.

 

Ainsi :

 

  La Cour d’appel de Riom, sanctionne-t-elle par la résiliation du bail le défaut de paiement de loyer se rattachant à la période de restriction sanitaire, au seul motif que le preneur a, par principe, refusé le paiement des loyers, alors qu’à l’inverse le bailleur proposait des délais de paiement et s’était engagé dans un processus de négociation ;

 

  A l’inverse, les juridictions des référés (cf article chronos) saisit d’une demande de résiliation de bail pour non-paiement des loyers en période de crise sanitaire s’appuie sur l’intransigeance du bailleur et son refus de toute négociation pour renvoyer les parties devant les juridictions du fond.

 

C’est la raison pour laquelle CHRONOS invitait tant les bailleurs que les preneurs à entrer en négociation. C’est le refus de l’une des parties de négocier qui déséquilibre le contrat et autorise la partie victime de ce refus à en tirer les conséquences.

 

Pour le bailleur, la solution est classique, résiliation du bail et condamnation au paiement des pénalités. Pour le preneur, il faut aller chercher des dommages et intérêts pour compenser une partie du paiement des loyers dus.

 

Alexandre Boulicaut

 

Vivaldi Avocats