Apports de la loi ELAN en urbanisme commercial

La loi Elan rafraichit la procédure d’autorisation et renforce les moyens de contrôles des magasins à grande surface dans les centres-villes

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018

 

Dans notre article publié le 22 mai 2018[1], nous faisions état des principaux outils d’aménagement de ce qui n’était alors qu’un projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan).

 

Le processus législatif parvenu à son terme, par promulgation de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique a consacré un texte largement retravaillé par amendements adoptés par la Chambre Haute.

 

Si la série des dispositions adoptées en matière d’urbanisme commercial n’échappe pas à l’éclectisme des lois balais, il convient d’attirer l’attention du lecteur sur l’application variable de ces mesures dans le temps. Certaines dispositions sont d’applications immédiates, d’autres feront l’objet de décret d’application ultérieur.

 

1. Dispense d’autorisation d’exploitation commerciale dans les centre villes

 

Dans le cadre des opérations de revitalisation du territoire (ORT),  le législateur a institué une dérogation à la prescription d’autorisation préalable d’exploitation commerciale concernant, aux termes des dispositions de l’article 752-1 du code de commerce, la création d'un magasin de commerce de détail, ou d’un ensemble commercial d'une surface de vente supérieure à 1 000 mètres carrés, résultant soit d'une construction nouvelle, soit de la transformation d'un immeuble existant.

 

L’ORT définie au I de l'article L. 303-2 du code de la construction et de l'habitation prime donc le cadre général de l’autorisation, mais doit toutefois faire l’objet d’une convention et comprendre un centre-ville identifié.

 

On fera également mention de la circonstance que la convention peut soumettre à autorisation d'exploitation commerciale les projets mentionnés aux 1° à 6° de l'article L. 752-1 du présent code dont la surface de vente dépasse un seuil qu'elle fixe et qui ne peut être inférieur à 5 000 mètres carrés ou, pour les magasins à prédominance alimentaire, à 2 500 mètres carrés. Nous sommes bien ici dans le registre de l’exception à l’exception.

 

2. Procédure d’instruction de la CDAC et possibilité de suspension requise par le Préfet dans l’examen des demandes d’autorisations.

 

2.1 La loi Elan apporte une évolution dans les critères d’appréciation qui doivent guider la CDAC pour examiner tout projet nouveau de permis de construire relatif à un équipement commercial :

 

La commission est ainsi chargée d’examiner le rapport du projet « à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial »

 

Elle doit également quantifier « les coûts indirects supportés par la collectivité en matière notamment d’infrastructures et de transports. »

 

La Commission reste en charge de l’examen de la compatibilité de la demande l’autorisation commerciale avec les différents document d’urbanisme qui lui sont opposables (Scot, DOO – Documents d’orientation et d’objectifs- et DAAC –documents d’aménagement artisanal et commercial – dont la loi Elan consacre la prescriptivité). Elle doit toutefois, lorsqu’elle est saisie d’une demande d’autorisation, transmettre la procédure pour information aux maires des communes limitrophes de la commune concernée par le projet.

 

2.2

 

La possibilité de suspension préfectorale dans l’examen des demandes d’autorisations est une mesure codifiée à l’article L 752-1-2 du code de commerce qui prévoit la possibilité pour le représentant de l'État dans le département de suspendre par arrêté, après avis ou à la demande de l’EPCI et des communes signataires d'une convention d'opération de revitalisation de territoire, l'enregistrement et l'examen en commission départementale d'aménagement commercial, des demandes d'autorisation d'exploitation commerciale.

 

La décision du représentant de l'État dans le département est prise compte tenu des caractéristiques des projets et de l'analyse des données existantes sur la zone de chalandise, au regard notamment du niveau et de l'évolution des taux de logements vacants, de vacance commerciale et de chômage dans les centres-villes et les territoires concernés.

 

3. Communication d’un certificat de conformité avant ouverture

 

Un mois avant la date d'ouverture au public du projet, le bénéficiaire de l’autorisation est tenu de communiquer au représentant de l'État, au maire et au président de l’EPCI à fiscalité propre dont la commune d'implantation est membre, un certificat établi à ses frais par un organisme habilité.

 

La certification a pour objet de rapporter la preuve de la conformité entre le projet porté par demande initiale d’autorisation initiale et l’exploitation commerciale, à défaut duquel l'exploitation des surfaces concernées est réputée illicite.

 

Enfin, l’article 168 II de la loi prévoit un renforcement des mesures de contrôles puisque les agents habilités par la commune ou l’EPCI peuvent, au même titre que les agents de la concurrence de la consommation et de la répression des fraudes constater l'exploitation illicite d'une surface de vente ou, s'agissant de points permanents de retrait par la clientèle d'achats au détail, l'exploitation d'une surface d'emprise au sol ou d'un nombre de pistes de ravitaillement non autorisés.

 

[1] http://vivaldi-chronos.com/public/urbanisme/construire-plus-mieux-et-moins-cher/