Location touristique via AirBnB ou autres plateformes : attention au respect des autorisations administratives

La CJUE confirme que l’autorisation administrative préalable, imposée par la loi française en cas de changement d’usage d’habitation en location touristique, est compatible avec le droit européen.

Source : 22 septembre 2020

 

Deux sociétés sont chacune propriétaire d’un studio à Paris.

 

Ceux-ci étaient proposés à la location en tant que meublé touristique via la plateforme « AirBnB », de manière répétée dans le cadre de locations de courte durée à l’usage d’une clientèle de passage.

 

Aucune autorisation préalable pour ces locations n’avait été requise auprès des autorités locales.

 

Pourtant, l’article L.635-3 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, dispose que :

 

« La mise en location d'un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d'une autorisation par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, par le maire de la commune. »

 

En effet, dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans les départements formant la petite couronne autour de Paris, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable.

 

Or, si la loi française autorise la location de courte durée de sa résidence principale pour une durée maximale de cent vingt jours par an, le fait de louer un meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour des courtes durées, dans un cadre professionnel ou non, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue un changement d’usage.

 

En l’occurrence aurait dû être demandée une autorisation permettant le changement d’usage d’habitation en activité commerciale touristique.

 

Sur le fondement de la disposition précitée et dans le cadre d’un litige qui les oppose à la Ville de Paris, les deux propriétaires ont été condamnés au paiement d’une amende et se sont vus ordonner le retour des biens en cause à leur usage d’habitation.

 

Formant un pourvoi contre les arrêts de la Cour d’appel de Paris confirmant leurs condamnations respectives, la Cour de cassation a saisi la CJUE d’une question préjudicielle portant sur la compatibilité de la réglementation nationale en cause avec la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur.

 

Cette directive « services » est-elle applicable à une activité comme celle d’un bailleur qui propose un bien sur AirBnB pour une location temporaire ?

 

En effet, son article 9 vient préciser que :

 

« Les Etats membres ne peuvent subordonner l'accès à une activité de service et son exercice à un régime d'autorisation que si les conditions suivantes sont réunies :

 

  Le régime d’autorisation n’est pas discriminatoire à l’égard du prestataire visé ;

 

  La nécessité d’un régime d’autorisation est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général ;

 

  L’objectif poursuivi ne peut être réalisé par une mesure moins contraignante »

 

Dans un arrêt du 22 septembre 2020, la CJUE a estimé que cette directive s’appliquait à la règlementation d’un Etat membre relative à des activités de location contre rémunération de locaux meublés destinés à l’habitation à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, effectuées de manière répétées et pour de courtes durées.

 

Au préalable, elle affirme que de telles activités relèvent de la notion de services.

 

La Cour rappelle ensuite que le régime d’autorisation doit être justifié par une raison impérieuse d’intérêt général.

 

En l’occurrence, la réglementation en cause (loi française) vise à établir un dispositif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée, avec pour objectif de répondre à la dégradation des conditions d’accès au logement et à l’exacerbation des tensions sur les marchés immobiliers, ce qui constitue une raison impérieuse d’intérêt général.

 

La Cour vient préciser ici que « l’activité de location de locaux meublés de courte durée a un effet inflationniste significatif sur le niveau des loyers, en particulier à Paris et dans d’autres villes françaises », reconnaissant donc à la Ville de Paris et à l’Etat français le droit d’instaurer un régime d’autorisation.

 

D’autre part, la Cour a constaté que la réglementation nationale concernée est proportionnée à l’objectif poursuivi. En effet, elle est matériellement circonscrite à une activité spécifique de location, exclut de son champ d’application les logements qui constituent la résidence principale du loueur, et le régime d’autorisation qu’elle établit est de portée géographique restreinte.

 

En dernier lieu, elle affirme que l’objectif poursuivi ne peut être réalisé par une mesure moins contraignante « parce qu’un contrôle a posteriori, par exemple, par le biais d’un système déclaratif assorti de sanctions, ne permettrait pas de freiner immédiatement et efficacement la poursuite du mouvement de transformation rapide qui crée une pénurie de logements destinés à la location de longue durée ».

 

En conséquence, la CJUE déclare cette législation française conforme au droit de l’Union européenne, en particulier à la directive « services ».

 

L’objectif de ce texte étant de limiter « l’aibnbisation » des centres villes, l’Etat et les communes vont peut-être trouver un allié de poids avec la Covid-19, le confinement et la crise sanitaire incitant (momentanément ?) les propriétaires de locations touristiques à retirer leurs offres de ces plateformes, au bonheur peut-être des personnes recherchant une location de moyenne ou longue durée.

 

Vianney DESSENNE