Troisième rencontre de jurisprudence autour du droit immobilier : conférence du 25 janvier 2019 de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation

Lors de la conférence qui s’est tenue vendredi 25 janvier 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tenu à attirer l'attention des professionnels du droit sur certaines décisions rendues aux cours de l'année 2018.

Par Marielle Jéhannin

 

Avocat au Conseil d’État et à la Cour de cassation

 

SCP Delamarre et Jéhannin

 

 

Plusieurs thèmes ont été abordés à cette occasion : Les droits et libertés fondamentaux, la copropriété, l'expropriation et les baux commerciaux.

 

1° Droits et libertés fondamentaux.

 

En premier lieu, par un arrêt du 17 mai 2018 (n°16-15792 P+B), la chambre a jugé que « l'expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l'ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété ». Le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la CEDH, ne saurait justifier une atteinte au droit de propriété.

 

La chambre a par ailleurs posé une question préjudicielle à la CJUE portant sur la conformité de la législation Airbnb avec la directive européenne 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur (arrêt du 15 novembre 2018, n°17-26156). Cette affaire est pendante devant la Cour de Justice.

 

Sur le même sujet, la chambre a également saisi le Conseil constitutionnel d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la conformité des articles L. 651-4, L. 651-6 et L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation afférents à l’intervention des agents du service municipal du logement avec le principe de la garantie des droits prévu aux articles 66 de la Constitution et 2, 4 et 16 de la déclaration de 1789.

 

La chambre a jugé la question sérieuse au motif que ces dispositions, qui reconnaissent aux agents assermentés du service municipal du logement le pouvoir de pénétrer dans des lieux à usage d’habitation en l’absence et sans l’accord de l’occupant du local, sans y avoir été préalablement autorisés par le juge judiciaire, ne comportent pas de précisions suffisantes aux conditions d’exercice des visites des locaux et d’accès aux documents s’y trouvant et ne prévoient pas de voies de recours appropriées permettant de faire contrôler par un juge la régularité des opérations. Cette question est pendante devant le Conseil constitutionnel.

 

2° Copropriété

 

Par arrêt du 7 juin 2018 (n°17-17240) la chambre a jugé, dans la continuité de l’arrêt Maison de la poésie, qu'est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale d'un autre lot.

 

La chambre a également décidé que le juge a le pouvoir de statuer sur une demande en rectification d'une erreur matérielle affectant un état descriptif de division (22 mars 2018, n°17-14168). La cour a écarté le moyen du pourvoi qui prétendait que seule l’assemblée générale aurait pu constater une telle erreur et la rectifier. Cette solution doit pouvoir être transposée pour le règlement de copropriété lui-même.

 

La chambre a eu à s’interroger sur la mise en oeuvre de l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 en sa rédaction issue de la loi ALUR prévoyant qu’à défaut d’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, le mandat du syndic est nul de plein droit. Elle a décidé que la procédure doit se dérouler au contradictoire du syndic, ce dont elle a déduit deux conséquences dans deux affaires séparées.

 

Dans un arrêt du 5 juillet 2018 (n°17-21034), elle a jugé que « lorsque la désignation d'un administrateur provisoire est sollicitée sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, motif pris de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l'issue d'une procédure contradictoire ».

 

Dans un arrêt du 25 octobre 2018 (n°17-20131), elle a jugé que « la demande en annulation d'une assemblée générale en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d'ouverture à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat implique qu'il soit statué contradictoirement à l'égard du syndic sur le manquement qui lui est reproché ».

 

Le syndic doit donc toujours être attrait à l’instance, à un moment donné, afin de lui permettre de justifier de l’ouverture d’un compte ou d’exposer les raisons de son défaut.

 

La chambre a également jugé, sur le fondement de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, que « la division d'un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires » (18 janvier 2018, n°16-26072). Dans une telle hypothèse, seule la création d’un syndicat secondaire est actuellement possible. La réforme à venir du droit de la copropriété devrait aboutir à une évolution sur ce plan.

 

3° Expropriation

 

Les magistrats ont notamment évoqué quelques décisions afférentes aux aspects indemnitaires.

 

Une indemnité peut être accordée si l’expropriation rend nécessaire la clôture de la propriété, le préjudice futur étant réparable s’il est certain (9 mars 2017, n°16-12509).

 

Le préjudice résultant de l’enclavement causé par l’expropriation peut lui aussi être réparé (29 mars 2018, n°17-11507).

 

Le juge de l’expropriation ne doit allouer une indemnité que pour réparer le seul préjudice qui est la conséquence directe de l’emprise pour laquelle l’expropriation a été ordonnée. Il ne peut réparer le préjudice qui résulte de l’implantation de l’ouvrage public. A été censuré l’arrêt qui avait alloué une indemnité au titre du surcoût à prévoir pour une construction à édifier au-dessus d’un terrain servant d’assiette de passage à une ligne de métro. Les juges du fond avaient tenu compte de l'augmentation du coût de la construction due à la réalisation de fondations spéciales devant s'ancrer de part et d'autre du tunnel à un niveau inférieur à celui-ci et à la réalisation de dispositifs qui devront être mis en place pour neutraliser les vibrations consécutives au passage des trains (arrêt RATP, 6 décembre 2018, n°17-24312).

 

L’atteinte à un intérêt juridiquement protégé peut donner lieu à une indemnité : l’exproprié titulaire d’une autorisation temporaire de créer une terrasse fermée au droit de son établissement, accordée à titre gratuit et précaire par une association syndicale libre, a droit à une indemnisation s’il perd ce droit à cause de l’expropriation (20 décembre 2018, n°17-18194).

 

Sur le plan procédural, la chambre a rappelé que lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité, le juge règle l'indemnité indépendamment de ces contestations et difficultés sur lesquelles les parties sont renvoyées à se pourvoir devant qui de droit (13 juillet 2017, n°16-17866).

 

S’il existe un risque d’éventuel surcoût, lié à la nécessité de procéder à la dépollution du terrain, le juge de l’expropriation ne peut fixer une indemnité alternative selon que la puissante expropriante effectuera ou non ces travaux de dépollution. Elle doit déterminer la nécessité de procéder aux travaux et le montant du surcoût, sous peine de commettre un déni de justice (8 février 2018, n°17-10558).

 

4° Baux commerciaux

 

La troisième chambre civile a tenu à mettre en lumière tout particulièrement les arrêts suivants, relevant de trois thèmes.

 

Sur le thème de l’ordre public et de la liberté contractuelle, la chambre a attiré notre attention sur un arrêt du 1er février 2018 (n°16-23122), par lequel elle a jugé qu’il était possible de conclure un bail dérogatoire à l’issue d’un bail de droit commun (en l’espèce pour rendre service au locataire qui n’avait pas trouvé d’autre local). Il a été rappelé un précédent arrêt par lequel elle avait déjà jugé qu’un bail dérogatoire excluant expressément le statut des baux commerciaux peut être conclu après résiliation anticipée d'un bail commercial (Civ. 3ème, 15 octobre 2014, n°13-20085).

 

A été rappelé l’arrêt du 8 juin 2017 (n°16-24045) par lequel elle avait jugé que quelle que soit la durée du bail dérogatoire, si le preneur se maintien dans les lieux au-delà du terme du contrat en cause, un nouveau bail prend naissance qui obéit au statut des baux commerciaux. Et ce, même si ce premier bail dérogatoire n’a pas duré deux ans (ou trois ans depuis la loi Pinel).

 

Un auteur a fait observer qu’il est souhaitable de prévoir dans les contrats une clause de reconduction automatique du bail pour éviter cet effet de requalification (ce qui ne peut bien sûr être efficace que dans la limite de trois ans).

 

Par un arrêt du 25 octobre 2018 (n°17-26126), la Cour de cassation a par ailleurs retenu que le défaut d’immatriculation, au jour de l’assignation, du locataire qui a occupé les lieux aux termes de plusieurs baux dérogatoires ne fait pas obstacle à l’examen de sa demande tendant à voir constater qu’il est titulaire d’un bail soumis au statut des baux commerciaux. Même si elle a été prévue par le contrat, cette immatriculation est indifférente pour l’application du statut des baux commerciaux.

 

Sur le thème du droit de préférence du preneur du bail commercial, la chambre a attiré l'attention des professionnels du droit sur deux arrêts.

 

Le premier, du 17 mai 2018 (n°17-16113), a retenu que le droit de préférence n’est pas applicable à une cession globale de locaux comprenant des locaux commerciaux. Le locataire qui n’occupe qu’une partie des locaux commerciaux ne peut pas prétendre à l’exercice d’un droit de préemption. La chambre a en outre rappelé que le droit de préemption n’est pas applicable en cas de vente judiciaire.

 

Le second, du 28 juin 2018 (n°17-14605, P+B+I), par lequel elle a jugé que le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation.

 

Elle a affirmé à l’occasion de cet arrêt que l'alinéa 1er de l'article L. 145-46-1 du code de commerce est une disposition d'ordre public, étendant ainsi de manière prétorienne la liste des dispositions d’ordre public qui sont visées à l’article L. 145-15 du code de commerce.

 

Sur le thème de la sanction des clauses illicites, la chambre a enfin exposé les termes d’un arrêt du 22 juin 2017 (n°16-15010). L’ancien article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi Pinel, prévoyait qu’étaient nulles et de nul effet toutes clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement du preneur. Le texte nouveau, applicable aux contrats en cours au jour de son entrée en vigueur, mais non aux instances en cours, prévoit désormais que ces clauses sont réputées non écrites.

 

Cette modification du texte a un enjeu essentiel qu’illustre l’arrêt du 22 juin 2017. Lorsqu’est applicable la sanction de la nullité prévue par l’ancien texte, le preneur doit agir en nullité de la clause dans le délai de deux ans de la conclusion du contrat (l’article L. 145-60, qui pose qu’en principe toutes les actions dérivant du bail commercial se prescrivent par deux ans, est alors applicable). En revanche, lorsque le nouveau texte est applicable, et que la sanction est le réputé non écrit, aucune prescription ne saurait être opposée.

 

Le 29 novembre 2018 (n° 17-23.058), elle a jugé que lorsque seule une partie d’une clause est illicite, cette partie peut être réputée non écrite, le surplus de la clause subsistant. Le mécanisme du réputé non écrit permet d’opérer une ablation « chirurgicale » de la partie illicite d’un contrat : soit d’une clause si elle est illicite en son entier, soit d’une partie d’une clause seulement.

 

En l’espèce, il était question de la prohibition de toute clause d’indexation organisant une distorsion entre la période de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre chaque révision : la clause était rédigée de telle façon que cette distorsion ne se constatait que pour la première année suivant le renouvellement du bail, et non pour les années postérieures. Plutôt que de réputer non écrite la clause en son entier, la Cour de cassation ne l’a réputée non écrite que pour la première année.