Vente immobilière et défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt

Si la demande de prêt n’est pas conforme aux stipulations du compromis, l’acquéreur est défaillant dans la levée de la condition suspensive d’obtention du prêt et ne peut, consécutivement, réclamer la restitution de l’acompte versé.

Source : Cass.3ème Civ., 9 juillet 2020, n°19-18.893

 

C’est ce que rappelle la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation, dans cette décision inédite, comme suit :

 

«…

 

Faits et procédure

 

2. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 23 avril 2019), par acte sous seing privé du 18 octobre 2010, la société Capwest groupe (la société Capwest) a vendu un appartement à M. M... sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt pour lequel il s'engageait à déposer une demande dans un délai de huit jours pour un montant de 135 703 euros, remboursable en cent quatre-vingts mois au taux maximum de 4,2 %.

 

3. Le 28 décembre 2010, la société Cafpi, devenue Cafpi Sadir, chargée par M. M... de rechercher un tel prêt, a avisé celui-ci de l'accord d'un organisme bancaire pour le lui accorder sous réserves de prises de garantie, des assurances et de l'édition des offres de prêts. Le 28 février 2011, le courtier a informé M. M... qu'aucune suite favorable n'avait été donnée à sa demande de prêt.

 

4. Reprochant à la société Capwest de refuser de lui restituer l'acompte versé à la signature de la promesse de vente, M. M... a assigné la société Capwest en répétition de l'indu et en dommages-intérêts et la société Cafpi, à titre subsidiaire, en dommages-intérêts.

 

Examen du moyen

 

Enoncé du moyen

 

5. M. M... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en restitution de la somme de 6 785 euros, alors :

 

« 1°/ que les juges du fond ne peuvent fonder leur décision sur un moyen qu'ils ont relevé d'office sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en se fondant d'office sur le moyen tiré de ce que la demande de financement adressée par M. M... à la société Capfi n'était pas conforme à ce que le compromis de vente stipulait en termes de capital et de taux, sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

 

2°/ que le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en jugeant que M. M... n'avait pas respecté les stipulations du compromis de vente en sollicitant un prêt au « taux souhaité » de 3,15 % inférieur à celui prévu par le contrat, quand l'article VII du compromis du 18 octobre 2010 prévoyait que « dans tous les cas, le taux d'intérêts de base ne devra pas dépasser les 4,20 % en taux fixe », laissant ainsi la possibilité à l'acquéreur de solliciter un taux inférieur, la cour d'appel a dénaturé les termes du compromis et violé l'ancien article 1134 devenu l'article 1103 du code civil ;

 

3°/ que les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur d'un bien immobilier de déposer une demande de crédit dans un certain délai ; qu'en retenant que la demande de prêt formée par M. M... ne l'avait pas été dans les huit jours de la signature du compromis, pour en déduire la commission d'une faute de sa part et la possibilité pour la société Capwest groupe de conserver l'acompte de 6 785 euros, quand un tel délai ne pouvait être imposé à M. M..., acquéreur, la cour d'appel a violé l'article L. 312-6 du code de la consommation, ensemble l'article 6 du code civil ;

 

4°/ que la contradiction entre motifs de fait équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, l'article VII du compromis de vente prévoyait que « les présents accords sont consentis et acceptés sous les conditions d'obtenir un prêt de 135 703 euros » ; qu'en affirmant que M. M... a méconnu les termes du compromis du 18 octobre 2010 en sollicitant un prêt d'un montant en capital « plus élevé de 2 000 euros » à celui prévu par le compromis de vente, c'est-à-dire un prêt d'un montant en capital de 137 703 euros, tout en retenant qu'au regard de la copie d'écran produite par la société Cafpi, M. M... avait sollicité un prêt de 135 703 euros remboursable en cent quatre-vingts mois, correspondant au prix de la vente, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile. »

 

Réponse de la Cour

 

6. La cour d'appel a retenu, sans se contredire ni violer le principe de la contradiction, que la demande de prêt n'était pas conforme aux stipulations de la promesse de vente dès lors que le capital emprunté était d'un montant plus élevé et le taux demandé d'un montant inférieur à ce que prévoyait celle-ci.

 

7. Elle en a déduit à bon droit, sans dénaturation et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que la demande de restitution de l'acompte formée par M. M... devait être rejetée.

 

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

 

PAR CES MOTIFS, la Cour :

 

REJETTE le pourvoi ;… »