Solvabilité de l’acquéreur et obligation d’information de l’agent immobilier

Par arrêt en date du 11 décembre 2019 n°18-24.381, la Cour de cassation a réaffirmé l’obligation d’information de l’agent immobilier tenu de conseiller aux vendeurs d’un bien immobilier de prendre des garanties contre les risques d’insolvabilité de l’acquéreur.

Source : Cass.civ I 11 décembre 2019 n°18-24.381

 

Les vendeurs d’une habitation principale ont confié à un agent immobilier un mandat de vendre leur bien pour un prix fixé à la somme de 160.000 euros, les frais d’agence étant fixés à la somme de 10.000 euros.

 

Par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une promesse synallagmatique de vente a été régularisée le 22 décembre 2014.

 

L’acquéreur avait alors déclaré ne pas avoir à recourir à un emprunt bancaire pour procéder à l’acquisition du bien immobilier.

 

Lors de la réitération de la vente par acte authentique, l’acquéreur ne s’est pas présenté.

 

Le lendemain, l’acquéreur s’était engagé à verser la somme de 17.000 euros aux vendeurs et 10.000 euros à l’agent immobilier au titre de ses frais.

 

Ne respectant pas son engagement, les vendeurs ont entendu assigner au fond l’acquéreur et l’agent immobilier aux fins de condamnation à une indemnisation.

 

La Cour d’appel a rejeté les arguments présentés par les vendeurs à l’encontre de l’agent immobilier.

 

En effet, selon la Cour, l’acquéreur, âgé de 25 ans, célibataire et cariste magasinier, avait déclaré ne pas avoir la nécessité de recourir à un emprunt pour acquérir le bien immobilier.

 

Ces informations n’ont pas été dissimulées aux vendeurs « qui les ont acceptées et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes. »

 

La Cour poursuit en précisant que l’agent immobilier ne dispose pas des moyens nécessaires pour contrôler la solvabilité de l’acquéreur du bien.

 

Par arrêt en date du 11 décembre 2019, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par les vendeurs, rappelant que l’agent immobilier devait justifier avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur.

 

Cette solution avait déjà été adoptée par arrêt en date du 19 janvier 1988 n°86-11.829.

 

Néanmoins, et eu égard aux contentieux en la matière, la décision rendue par arrêt en date du 11 décembre 2019 permet d’effectuer un rappel opportun de l’obligation d’information de l’agent immobilier.

 

Afin que l’agent immobilier respecte l’obligation de moyen qui lui est imposé, ce dernier devra solliciter de l’acquéreur un certain nombre d’informations tels que la copie de ses déclarations de revenus, les bulletins de paie ou les bilans si le bien est acquis par une société mais encore le justificatif de l’apport personnel de l’acquéreur.

 

Ces éléments permettront d’informer au mieux le vendeur à propos de la solvabilité de l’acquéreur et éviter ainsi toute condamnation en cas d’action en justice.

 

Marion MABRIEZ