Opposabilité de la vente d’immeuble : seule la publication de l’acte notarié fait foi.

Pour la Cour de cassation la publication de la demande en justice aux fins d’obtenir la réitération de la vente en la forme authentique par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente sur un bien ne saurait priver le vendeur initial de son action en résolution pour défaut de paiement du prix à l’encontre de son acquéreur.

Source : Cour de cassation, troisième Chambre Civile. 1er oct. 2020, FS-P+B+I, n° 19-17.549

 

I -

 

Une société à vendu un bien immobilier à un particulier en juillet 2013 par acte authentique de vente.

 

Ce particulier a régularisé avec un bénéficiaire une promesse de vente en juillet 2014 portant sur ce même bien.

 

Le bénéficiaire de la promesse a assigné son vendeur en réitération de la vente et a publié son assignation au registre des hypothèques.

 

Par la suite, la société initialement venderesse a assigné le premier acquéreur et le bénéficiaire de la promesse de la vente pour défaut de paiement du prix.

 

La Cour d’appel a reçu la demande de résolution de la vente conclue entre la société venderesse et le premier acquéreur.

 

En effet, et notamment selon la Cour, l’inscription de l’assignation par le bénéficiaire de la promesse n’avait pas pour conséquence de conférer à ce dernier des droits sur l’immeuble.

 

Le second acquéreur a donc formé un pourvoi en cassation.

 

II -

 

Dans cette affaire, la Cour de Cassation devait donc répondre à la question de savoir si la publication, par le bénéficiaire de la promesse de vente de l’immeuble, de sa demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique de la vente comme le prévoit l’article 37, 2, 1° du décret du 4 janvier 1955, permettait de faire obstacle à l’action en résolution du premier vendeur impayé.

 

Par arrêt en date du 1er octobre 2020, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé par le second acquéreur et a répondu par la négative.

 

En effet, la Cour rappelle que si l’acte de vente sous seing privé produit tous ses effets entre les cocontractants, il résulte des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, fixant les règles de la publicité foncière, que le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l’acte authentique de cession au bureau des hypothèques.

 

La publication facultative de la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d’une vente sous seing privé n’emporte pas mutation de propriété et ne peut pas être assimilée à la publication d’un acte authentique de vente.

 

Elle n’entraine donc pas elle-même les effets de l’opposabilité aux tiers prévus par l’article 30 du décret du 4 janvier 1955.

 

La Cour d’appel avait relevé l’absence de publication d’une décision de justice ou d’un acte authentique de vente relatif à la cession entre les deux acquéreurs successifs et a donc retenu à bon droit que la publication de l’assignation en réitération de la vente conclue par acte sous seing privé en juillet 2014 n’avait pas eu pour effet de conférer au second acquéreur des droits sur l’immeuble.

 

Dans ces conditions, le bénéficiaire de la promesse de vente n’avait pas la qualité d’ayant droit du premier acquéreur et le second bénéficiaire de la promesse ne pouvait donc faire obstacle à l’action en résolution de la vente du 25 juillet 2013 engagée par la société venderesse.