Primauté du règlement de copropriété sur la notice descriptive

La notice descriptive, qui indique les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à son implantation et à son utilisation, a pour rôle de déterminer les spécificités principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux, sans pour autant définir davantage les droits de l’acquéreur, ni primer sur les dispositions claires du règlement et de l’état descriptif de division établissant le titre conventionnel de copropriété auquel les acquéreurs ont adhéré.

Source : Civ. 3e, 9 mai 2019, FS-P+B+I, n° 18-16.717

 

La SCI Les Arcellins a fait édifier une résidence de tourisme, soumise au régime de la copropriété .

 

Celle-ci a vendu les lots en l’état futur d’achèvement à l’exception des n° 137 à 140 et 226, composés de locaux affectés à la fourniture de prestations collectives, dont elle a conservé la propriété.

 

Après les avoir cédés à la société PM3C, celle-ci a vendu les n° 137 et 226 à la SCI Jupidal, laquelle les a donnés à bail à la société Jupisports.

 

Se fondant sur la notice descriptive annexée aux actes de vente en l’état futur d’achèvement, le syndicat des copropriétaires de la résidence Val Cenis (le syndicat) et la société Cogestour, gestionnaire de la résidence, ont agi en requalification des parties privatives des lots des sociétés PM3C et Jupidal (affectés à la fourniture de prestations collectives) en parties communes et en indemnisation de leurs préjudices.

 

La Cour d’appel déboute les déboute de leur demande en requalification des parties privatives des lots n° 137 à 140 et 226 en parties communes,

 

Cet arrêt est soumis à la Cour de cassation selon le moyen :

 

1°/ qu’en matière d’immeuble à construire et, en cas de contradiction entre la notice descriptive et le règlement de copropriété, les mentions figurant dans la première prévalent sur celles du règlement en tant qu’elles constituent un référentiel contractuel opposable au vendeur d’immeuble ; que dès lors, en retenant, pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en revendication, que « les cinq lots litigieux, tels qu’ils ont été décrits dans le règlement de copropriété, n’ont pas la nature de parties communes », la cour d’appel a fait prévaloir les mentions du règlement de copropriété et, partant, a violé les articles 1147 et 1604 du code civil, dans leur rédaction applicable à l’espèce.

 

La Cour de cassation ne retient pas ce moyen considérant :

 

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit que la notice descriptive, qui indique les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à son implantation et à son utilisation, a pour rôle de déterminer les spécificités principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux, sans pour autant définir davantage les droits de l’acquéreur ni primer sur les dispositions claires du règlement et de l’état descriptif de division établissant le titre conventionnel de copropriété auquel les acquéreurs ont adhéré et relevé que ces dispositions conféraient aux lots litigieux des tantièmes des parties communes générales, leur consistance précise, leur destination et leur caractère privatif exprès exclusif de toute partie commune, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande de requalification des parties privatives des lots litigieux en parties communes devait être rejetée ».

 

En l’espèce, il s’agit d’un contentieux relatif aux droits du Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires de la résidence de sorte que dans ce cas, le règlement de copropriété prime en ce qu’il établit le titre conventionnel de copropriété auquel les acquéreurs ont adhéré.