Imputabilité des charges de copropriété et achèvement du lot

Les charges exigibles avant l'achèvement d'un lot de copropriété doivent être supportées par le constructeur vendeur.

Source : Cass. 3e civ., 4 avr. 2019, n° 17-26.825, F-D  : JurisData n° 2019-007316

 

Une SCCV a construit une résidence de tourisme devant être livrée au quatrième trimestre 2008.

 

Celle-ci, ouverte le 27 décembre 2008, a été fermée le 3 janvier 2009 en raison de malfaçons et d'inachèvements et n'a pu être rouverte que le 19 décembre 2009.

 

Le 15 janvier 2009, la SCCV a conclu avec l’exploitante de l'immeuble, une transaction par laquelle la SCCV s'engageait à prendre en charge les loyers dus aux copropriétaires bailleurs du 2 décembre 2008 jusqu'à la livraison complète de la résidence.

 

La SCCV refusant en revanche de payer les charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence et son exploitant l'ont assignée en paiement.

 

La SCCV est condamné à paiement et soumet cet arrêt à la Cour de cassation qui censure la Cour d’appel considérant :

 

« Mais attendu qu'ayant retenu exactement que l'acquéreur n'était tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis et souverainement que les lots vendus n'étaient pas achevés à la date d'exigibilité des charges et que la preuve d'un enrichissement sans cause des copropriétaires par l'effet de la transaction du 15 janvier 2009 n'était pas démontrée, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les charges devaient être payées par le constructeur vendeur ».

 

Il résulte désormais de l’article 1-1 de la Loi du 10 juillet 1965 créée par la Loi ELAN « Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot ».

 

En l’espèce, au moins un lot a été livré et d’autres ne l’ont pas été à raison de malfaçons et d'inachèvements de sorte qu’en toute hypothèse, le régime de la copropriété s’applique et que des charges sont dues. La question est donc de savoir qui est débiteur des charges communes générales ?

 

C’est dans ce contexte que la Cour de cassation :

 

   Rappelle que « l'acquéreur n'était tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis »,

 

   De sorte qu’en l’espèce et dans la mesure où la Cour d’appel a souverainement retenu que les lots vendus n’étaient pas achevés à la date d’exigibilité des charges,

 

   Celles-ci étaient dues par le constructeur vendeur.

 

C’est donc au constructeur vendeur de s’acquitter des charges communes générales devenues exigibles entre la date d’effet du statut en application des dispositions de l’article 1-1 de la Loi du 10 juillet 1965, et jusqu’à l’achèvement des lots, étant relevé que le fait que le vendeur constructeur ne soit pas copropriétaire ne fait pas échec à cette condamnation à paiement.