Conditions de création d’un syndicat secondaire

La création d'un syndicat secondaire par un règlement de copropriété ne peut résulter d'une interprétation des clauses de celui-ci quand bien même des parties communes spéciales et des charges communes spéciales ont été prévues pour chaque bâtiment distinct.

Source : Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.214, FS-P+B+I  : JurisData n° 2019-003775

 

Les propriétaires d'un lot dans un ensemble immobilier composé de deux immeubles désignés A et B et soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence en annulation d’une assemblée générale du réunissant les copropriétaires de l'immeuble B et, subsidiairement, d’une des résolutions approuvées lors de cette assemblée générale.

 

Pour déclarer irrecevable la demande de ce copropriétaire, la Cour d’appel retient que l'ensemble immobilier comprend deux immeubles collectifs et que l'article 5 du règlement de copropriété indique que les charges communes de chaque immeuble collectif comprendront toutes les dépenses nécessitées par la jouissance commune de cet immeuble, qu'il en résulte que ce règlement a prévu une gestion autonome du bâtiment B avec spécialisation des charges, laquelle a abouti à l'existence d'un syndicat secondaire, peu important que le terme n'ait pas été employé dans le règlement.

 

Cet arrêt est censuré par la Cour de cassation sur le fondement des articles 3, 4 et 27 de la Loi du 10 juillet 1965 laquelle, par cet arrêt publié, considère : « Qu'en statuant ainsi, alors que la circonstance que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

 

Pour une gestion simplifiée des grands ensembles immobiliers, il est possible de créer des syndicats secondaires synthétiquement, soit par un vote en assemblée générale, soit par une stipulation au règlement de copropriété.

 

En l’espèce, cet ensemble ne se trouvait dans aucun de ces deux cas et en toute hypothèse, ne se trouvait pas strictement dans le deuxième cas puisque que comme le relève la Cour d’appel, si le règlement de copropriété a prévu, selon la qualification de la Cour, une « gestion autonome du bâtiment B » par la spécialisation des charges, ce règlement n’employait toutefois pas le terme de « syndicat secondaire » ce que la cour d’appel relève d’ailleurs.

 

C’est donc dans ce contexte que la Cour de cassation vient préciser les conditions de la création d’un syndicat secondaire en jugeant que l'existence d’un syndicat secondaire ne peut être déduite des clauses du règlement, même si celles-ci sont afférentes à l'existence de parties communes spéciales auxquelles sont affectées des charges spéciales, mais nécessite une volonté clairement exprimée dans le règlement de copropriété.