Vente de l’immeuble donné à bail : l’acte de vente ne peut interdire au preneur de rechercher la responsabilité du vendeur.

La Cour de cassation rappelle que si le vendeur peut contractuellement transférer sur l’acquéreur les risques liés aux manquements à ses obligations avant la vente, la convention est inopposable au preneur.

SOURCE : 3ème civ, 23 janvier 2020, n°18-19589, Inédit

 

Nous savons, depuis un arrêt de revirement du 21 février 2019 commenté sur Vivaldi-chronos[1], que l’acquéreur d’un immeuble donné à bail est désormais tenu des manquements du vendeur à son obligation de délivrance, ce qui ne doit pas faire oublier le principe prétorien selon lequel le vendeur reste lui-même responsable des conséquences dommageables des défaillances, antérieurs à la vente, dans l’exécution de ses obligations[2].

 

Et à cet égard, si rien n'interdit pour le vendeur de transférer sur l’acquéreur les risques pécuniaires liés à la mise en cause de sa responsabilité, l’effet relatif des conventions l’interdit de s’en prévaloir vis-à-vis du preneur à bail.

 

C’était le cas en l’espèce, un preneur à bail commercial victime du mauvais état d’un centre commercial et du disfonctionnement du système de chauffage assigne son ancien bailleur en indemnisation de ses préjudices.

 

L’acquéreur intervient volontairement à l’instance, et le vendeur sollicite sa mise hors de cause, l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur

 

Le preneur s’y oppose et sollicite la condamnation solidaire du vendeur et de l’acquéreur devenu bailleur.

 

La Cour d’appel de VERSAILLES déboute le vendeur de sa demande de mise hors de cause, en reprochant au vendeur de n’avoir pas produit l’acte en intégralité… en d’autres termes, une absence de preuve de la subrogation.

 

Sans surprise, pour la Cour de cassation, ce n’est pas le sujet : les accords passés entre le vendeur et l’acquéreur sont inopposables au preneur. La Haute juridiction rappelle ainsi, par substitution de motif, que

 

« (…) en cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n'est pas déchargé à l'égard du preneur des conséquences dommageables de l'inexécution de ses obligations par une clause contenue dans l'acte de vente subrogeant l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur (…)»

 

[1] Cf notre article du 4 mars 2019

 

[2] Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06 – 18430; Cass. 3e civ., 9 juill. 1970, n° 69-10.888