Usufruit et bail commercial

L’usufruitier ne peut modifier les conditions essentielles d’un bail commercial, pas d’avantage que le conclure ou renouveler, sans le concours du nu-propriétaire

SOURCE : 3ème civ, 14 mars 2019, n°17-27560, Inédit

 

Aux termes de l’article 595 du Code civil,

 

« L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail (…) un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. (…). »

 

Ainsi, en l’absence de concours du nu-propriétaire à la signature du bail, celui-ci peut être annulé à la demande du nu propriétaire, et de lui seul, s’agissant d’une nullité relative[1].

 

Le renouvellement du bail étant un nouveau bail[2], l’usufruitier ne pourra pas non plus, seul, renouveler le bail commercial[3], ni délivrer congé.

 

La Cour ajoute dans la présente décision, sans surprise, que la règle vaut également pour la modification substantielle du bail par avenant.

 

En l’espèce, l’usufruitière d’un immeuble avait consentie, sans le concours de ses filles nues-propriétaires, un bail commercial puis avait accepté de réduire le montant du loyer de moitié par avenant.

 

Les nues propriétaires n’ont pas souhaité remettre en cause la conclusion du bail, qui aurait exposé l’usufruitier a une mise en cause de sa responsabilité[4], mais uniquement l’avenant, demande à laquelle la Cour d’appel de TOULOUSE fera droit par un arrêt du 28 juillet 2017, en estimant que la modification d’un élément essentiel de la validité du bail, comme le loyer, ne peut intervenir que sur le concours des nus propriétaires.

 

Saisie d’un pourvoi, la Cour de cassation partage cette position :

 

« Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que Mme Y... C... avait consenti à la société locataire, sans l'accord des nues-propriétaires, une réduction de la moitié du montant du loyer, la cour d'appel en a exactement déduit que l'avenant au contrat de bail du 31 décembre 2012 devait être déclaré nul en application de l'article 595, alinéa 4, du code civil »

 

[1] 3ème civ, 14 novembre 2007, n°06-17412

 

[2] Cf notamment Ass Plen, 7 mai 2004, n°02-13.225

 

[3] 3ème civ, 24 mars 1999, n°97-16856

 

[4] 3ème civ, 16 avril 2008, n°07-12381