Travaux réalisés par le Preneur à l’entrée dans les lieux et déplafonnement

A l'instar de la Cour d'appel de PARIS, les juges douaisiens estiment qu'il faut distinguer les travaux d'adaptation se rattachant à la délivrance des lieux de ceux qui les excèdent notablement.

Source : CA DOUAI, CH2 S2, 13 septembre 2018, n° 16/06205

 

Selon une jurisprudence constante, les travaux de mise en conformité des locaux au regard de la destination du bail, réalisés par le preneur lors de l'entrée dans les lieux, ne peuvent justifier un déplafonnement tant sur le fondement de l'article R145 – 3 du code de commerce [1] que sur celui de l'article R145-8 dudit Code[2], sauf s'ils excèdent notablement les nécessaires travaux d'adaptation à la nouvelle activité exploitée par le preneur[3], quand bien même le bailleur aurait-il donné son accord à la réalisation desdits travaux dans le bail[4].

 

C'est dans ce contexte que se présente cette affaire, dans laquelle le bailleur estimait que des travaux réalisés par le preneur lors de son entrée en jouissance ouvraient droit à déplafonnement, à savoir :

 

«

- la pose d'un dôme au niveau du rez de chaussée,

 

- un percement du sol du rez de chaussée pour aménager un escalier menant à la cave et le démontage de l'escalier n°1, la pose d'un nouvel escalier le long du mur créant ainsi un accès direct du magasin au premier étage et au 2ème demi niveau augmentant la surface de vente de 1, 40m²,

 

- la suppression de l'escalier en colimaçon permettant d'accéder à la mezzanine augmentant la surface de vente de 2.10 m²,

 

- la modification de la distribution de l'escalier de secours depuis la cave par la suppression de deux murs pour augmenter la surface de vente du magasin de 5.08 m²,

 

- la suppression au rez de chaussée d'une pièce murée dans la salle 4 de 1.50m²,

 

- la suppression des toilettes au rez de chaussée d'une surface de 3.55 m² pour augmenter la surface de vente,

 

- la création d'un demi niveau au dessus de la mezzanine existante soit une surface de 11.06m² supplémentaire ouverte au public. »

 

Pour la Cour d'appel de DOUAI, certains travaux relèvent de la mise des locaux en conformité avec la destination du bail, d'autres non. Elle réalise ainsi un panachage entre les travaux qui s’insèrent dans la mise en conformité des locaux et ceux ouvrant droit à déplafonnement :

 

Travaux de mise en conformité :

 

« Il résulte des termes du bail même que certains travaux ont été expressément autorisés par le bailleur, ne lui permettant pas ensuite d'en arguer pour obtenir un déplafonnement, les stipulations du bail prévoyant expressément ' la démolition des éléments de façade rajoutée à la façade d'origine et aménagement de vitrines, passage de fer entre les salles 3et 4 et en façade à la place du mur porteur central, démolition du sas d'entrée et du sas, enlèvement des tuiles sur le skydom et la verrière'.

 

Tel est le cas notamment de la suppression des deux murs et la modification de la distribution de l'escalier de secours depuis la cave, nécessairement envisagé par les parties lorsqu'elles évoquent le passage de fer, tant 'entre les salles 3 et 4 et en façade à la place du mur porteur central', ce qui suppose la suppression de ce dernier.

 

Ces travaux ne peuvent être un motif de déplafonnement, tout comme la suppression des toilettes et la mise en place d'une descente privative à la cave, qui ne sont que des travaux d'adaptation se rattachant à la délivrance des lieux, en application des dispositions de l'article 1719 du code civil.

 

En effet, la présence de toilette commune, nécessaire dans un établissement de nuit, n'est plus adaptée à l'exploitation d'un commerce de prêt à porter, lequel dispose à destination de son personnel de tels équipements en sous sol.

 

Dans ce cadre, l'accès privatif au sous sol n'est que la mise en oeuvre de travaux se rattachant à la délivrance sans qu'ils puissent être considérés comme excédant notablement les nécessaires travaux d'adaptation à la nouvelle activité exercée et à l'occupation des lieux loués, le bail prévoyant en outre qu''un mur sera installé par le bailleur à la place de la double porte de secours actuellement existante dans les parties commune de l'immeuble' privant alors le preneur d'un accès à cette cave pourtant donné à bail.

 

Ainsi, aucun percement du sol du rez de chaussée pour aménager un escalier menant à la cave ne peut être reproché au preneur, ce d'autant qu'il ne s'agit que d'une adaptation de l'escalier de secours antérieurement présent donnant dans les parties communes.

 

La 'suppression au rez de chaussée d'une pièce murée dans la salle 4 de 1.50m²', qui correspond au conduit de désenfumage, élément devenu inutile dans un commerce de prêt à portée et lié à l'activité même du précédent locataire ne constitue là encore que de purs travaux d'adaptation, qui ne saurait constituer un motif de déplafonnement. (…)»

 

Travaux d’amélioration

 

« Quant aux travaux liés au démontage de l'escalier n°1, à la pose d'un nouvel escalier le long du mur créant ainsi un accès direct du magasin au premier étage et au 2ème demi niveau, ainsi que la suppression de l'escalier en colimaçon permettant d'accéder à la mezzanine, quand bien même ils auraient pour conséquence d'augmenter la surface de vente, ces travaux ne modifient pas l'assiette même du bail mais permettent une rationalisation de l'utilisation des locaux et offrant une distribution adaptée à l'activité du locataire.

 

Ils ne peuvent donc qu'être qualifiés de travaux d'amélioration, financés exclusivement par le preneur et susceptibles uniquement d'être invoqués par le bailleur lors du second renouvellement suivant leur réalisation et en fonction de la clause d'accession stipulée au contrat de bail.

 

La pose du dôme au niveau du rez de chaussée relève quant à elle du régime des améliorations, étant observé que le preneur avait été autorisé à procéder à 'l'enlèvement des tuiles sur le skydom et la verrière', privant le bailleur, faute d'avoir financé directement ou indirectement ces travaux, de la possibilité de s'en prévaloir lors du premier renouvellement.

 

En conséquence, et au vu de ses seuls motifs, ce motif de déplafonnement ne pouvait qu'être rejeté, sans que le débat sur l'absence d'autorisation pour réaliser ces travaux, constitutive d'une infraction au bail soit d'un quelconque intérêt pour la procédure de déplafonnement. »

 

Il semble importer peu, pour la Cour d’appel de Douai, que les travaux soient réalisés lors de l’entrée dans les lieux ou en cours de bail, seule la nature des travaux permettant de les qualifier de mise en conformité ou d’amélioration.

 

La prudence conduira dès lors les preneurs avisés à prévoir une accession du bailleur aux travaux en fin de jouissance dans le bail, ou a minima que les travaux d’aménagement réalisés lors de l’entrée dans les lieux ne sauraient en aucun constituer un motif de déplafonnement.

 

[1] CA PARIS, 13 février 2004, loy et copr 2004 p 129 note Brault

 

[2] 3ème civ, 31 octobre 1989, n°88-15.403; 3ème civ, 30 juin 1999, n° 97-19002; CA Versailles, 17 mars 2011, n° 09/09985; 3ème civ, 12 juin 2012, n°11-20.153, Inédit

 

[3] CA PARIS, 12 mars 1999, n° 97-13836 ; 3ème civ, 3 avril 2012, n°11-15225

[4] CA PARIS, 26 janvier 2011, n°09/11868 ;