Rappel sur les règles d’accession et de déplafonnement des travaux non financés par le bailleur

En l’absence de clause du bail, les travaux d’amélioration exclusivement financés par le preneur deviennent la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation et sont susceptibles d’entrainer le déplafonnement du loyer à l’occasion du second renouvellement

SOURCE : 3ème civ, 14 mars 2019, n°18-13221, Inédit

 

Exception au plafonnement du loyer de renouvellement de l’article L145-34 du Code de commerce, les travaux d’améliorations notables des locaux loués, au sens de l’article R145-8 du Code de commerce et de son application par le droit prétorien, réalisés au cours du bail expiré sont susceptibles d’entrainer la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, lorsque le Bailleur a accédé à la propriété de ces travaux, soit par l’effet d’une clause du bail qui ne reporte pas l’accession en fin de jouissance, soit par l’effet des dispositions de l’article 555 du Code civil.

 

L’article R145-8 conditionne cependant le déplafonnement lors du premier renouvellement à une participation du bailleur aux travaux :

 

« (…) Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. »

 

A défaut d’une telle participation du bailleur, le déplafonnement ne peut être sollicité qu’au cours du second renouvellement[1].

 

C’est dans ce contexte que se présentait l’affaire commentée : un preneur réalise des travaux d’amélioration pendant la période antérieure au premier bail, que le bailleur invoque lors de la procédure de fixation du loyer du second renouvellement du bail.

 

La Cour d’appel d’Aix en Provence, par un arrêt du 11 janvier 2018, le déboute toutefois de ses prétentions, en adoptant une analyse différente de l’article R145-8. Elle considère, à l’instar du premier juge, que ces dispositions ne reportent pas le droit du bailleur au second renouvellement, mais conditionnent le droit. Plus clairement dit, le texte n’offrirait qu’une alternative :

 

-  soit le bailleur assume la charge des améliorations, ce qui l’autoriserait à solliciter le déplafonnement au cours du premier renouvellement,

 

-  soit il ne participe pas aux travaux d’amélioration, et il n’aurait aucune possibilité d’en tirer parti.

 

Cette position est censurée par la Cour de cassation, qui rappelle sa jurisprudence :

 

« Sur le moyen unique :

 

Vu l'article 555 du code civil, ensemble les articles L. 145-34, L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ;

 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 janvier 2018), que, le 25 octobre 1967, M. S..., aux droits duquel viennent MM. H... et K... D... (les consorts D...), a donné à bail à M. et Mme V... des locaux commerciaux ; que, le 25 octobre 2001, la société la Madeleine de Montigny a acquis le droit au bail ; que, le 18 mai 2005, le bail a été tacitement renouvelé ; que, le 14 janvier 2014, la société locataire a sollicité le deuxième renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2014 ; que, manifestant leur désaccord sur le prix du bail renouvelé, les consorts D... ont saisi le juge des loyers commerciaux ;

 

Attendu que, pour rejeter la demande de déplafonnement fondée sur les améliorations réalisées par la société locataire entre 2001 et 2005, l'arrêt retient que les bailleurs ne démontrent pas avoir assumé la charge financière de ces travaux ;

 

Qu'en statuant ainsi, alors que, si les travaux d'amélioration financés par le preneur deviennent, par l'effet de l'accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l'occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l'absence de clause d'accession, d'entraîner un déplafonnement du loyer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »

 

Il en résulte :

 

1. Qu’en l’absence de clause d’accession, le bailleur devient propriétaire des travaux d’amélioration réalisés par le preneur lors du premier renouvellement du bail[2] conformément à l’article 555 du Code civil ;

 

2. Mais au visa de l’article R145-8 du Code de commerce, que ces travaux ne peuvent fonder le déplafonnement, au sens des articles L145-33 et 34 du Code de commerce, que du loyer du second renouvellement du bail.

 

L’affaire est renvoyée devant la Cour d’appel d’Aix en Provence autrement composée, qui sera désormais tenue de réexaminer la demande de déplafonnement du bailleur à l’aune de ces précisions.

 

[1] 3ème civ, 3 mai 1978, n°76-15589 ; 3ème civ, 20 décembre 1989, n°88-16.268 ; 3ème civ, 30 mai 1990, n°89-12061 ; 3ème civ, 27 novembre 1990, n°89-17287

 

[2] En ce sens 3ème civ, 27 septembre 2006, n°05-13.981, Publié au Bulletin