Obligation de délivrance du bailleur, mauvais état de la toiture et indemnisation du preneur

Le contentieux sur l’imputation des travaux de réparation affectant un local commercial donné à bail ne se tarit pas : preuve en est avec l’arrêt rendu par la troisième chambre civile qui a été amenée à se prononcer sur l’indemnisation du preneur au titre de la perte de son stock de marchandises causée par le mauvais état d’une toiture manifestement non entretenue.

Source : Cass Civ 3ème, 16 septembre 2021, n°19-22839 – Inédit

 

I –

 

Dans les faits, un bail commercial portant sur une maison d’habitation avec un magasin, un garage et un débarras a été conclu entre des bailleurs personnes physiques et une société.

 

Rapidement, l’état de la toiture des locaux s’est détérioré pour aboutir à son effondrement le 24 janvier 2013, ce qui a donné lieu à des travaux de réparation assuré par une société spécialisée.

 

Le 19 novembre 2013, une transaction a été conclue entre le preneur et une commune, venue aux droits des bailleurs personnes physiques, aux fins de résiliation amiable du bail commercial ; cette issue amiable n’ayant malheureusement pas abouti, puisque la société preneuse a assigné la commune, après expertise, en réparation de ses préjudices de perte de stock et de perte d’exploitation.

 

II –

 

L’expert judiciaire a notamment relevé que le mauvais état de la toiture de l’immeuble, qui n’était pas entretenu par le bailleur, et qui a engendré de l’humidité dans les locaux, a affecté la marchandise par des moisissures.

 

Le bailleur a fait valoir le comportement négligent du preneur qui a continué à utiliser les locaux pour stocker sa marchandise, sans prendre les mesures nécessaires à la protection de ses stocks, encore en bon état à la fin du mois de janvier 2013 à la suite de l’effondrement de la toiture.

 

III –

 

Méthodique, la troisième chambre civile rappelle dans un premier temps les dispositions du Code civil relatives aux obligations du bailleur commercial, à savoir :

 

  L’article 1719 qui prévoit que :

 

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

 

1° De délivrer au preneur la chose louée (…) [cette obligation de délivrance supposant que le bien livré au preneur soit conforme à sa destination commerciale] ;

 

2°D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

 

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

 

      (…) ».

 

  L’article 1720 qui dispose que: « Le bailleur [il] doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

 

A l’appui de ces dispositions, la troisième chambre civile de la Cour de cassation relève :

 

  Qu’il est clairement établi que le mauvais état de la toiture de l’immeuble résultait d’un manque d’entretien du bailleur. Il s’ensuit que le bail faisait vraisemblablement peser sur le bailleur une obligation d’entretien de la toiture ;

 

  Que c’est l’état de la toiture, manifestement non entretenue par le bailleur, qui a engendré de l’humidité dans les locaux et a affecté la marchandises (moisissures). Ce défaut d’entretien de la toiture a engendré l’effondrement de celle-ci, ce qui a achevé la dégradation des marchandises ;

 

  Que le bailleur était tenu aux grosses réparations de l’article 606 du code civil; cette affirmation étant d’autant plus vrai qu’au moment de la survenance du sinistre le bail commercial n’était pas encore résilié puisque la résiliation amiable est intervenue en vertu d’un protocole d’accord des parties du 19 novembre 2013.

 

  Que la réalisation des travaux de réfection de la couverture a généré de la poussière qui a aggravé l’état des marchandise ;

 

C’est donc à bon droit que la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du bailleur, jugeant que celui-ci avait connaissance de l’état dégradé de la toiture imputable à un manque d’entretien ; et que cette situation, qui a perduré, a contribué à la dégradation de la marchandise du preneur, et à sa perte d’exploitation lors de l’effondrement de la toiture.