Le bail commercial peut-il encore être verbal ?

Un arrêt inédit de la Cour de cassation sème le trouble

SOURCE : 3ème civ, 29 novembre 2018, n°17-24715, Inédit

 

La décision peut paraître surprenante mais, pour la Cour de cassation, dans cet arrêt sans valeur normative apparente, l’action en qualification d’un bail commercial né d’une jouissance informelle des locaux obéit aux règles de la prescription biennale posées à l’article L145-60 du Code de commerce.

 

En l’espèce, le propriétaire d’un local commercial le donne à bail à une société à compter du 1er aout 2011. Si les parties semblent avoir un temps envisagé la conclusion d’un bail dérogatoire, aucun contrat ne sera toutefois signé entre les parties.

 

Par acte du 23 juillet 2013, le propriétaire donne congé au preneur pour le 31 juillet 2013 durée maximale admise pour que le bail soit qualifié de « dérogatoire » au sens de l’article L145-5 du Code de commerce.

 

Le preneur sollicitant, le 14 octobre 2014, la « requalification » du contrat de louage verbal en bail commercial, le propriétaire lui oppose la prescription biennale de l’article L145-60 du Code de commerce.

 

C’est dans ce contexte particulier que la Cour d’appel de PAU s’est attachée à qualifier la nature juridique du bail, et à cet égard elle retient que l’intention du propriétaire était effectivement de conclure un bail dérogatoire. Mais les juges du fond retiennent que le locataire n’a pas renoncé de manière claire et sans équivoque au bénéfice de la propriété commerciale, même si les statuts de la société preneuse mentionnaient, au titre des actes accomplis pour le compte de la société en formation, « la signature d’un bail précaire » avec le propriétaire, portant sur les locaux.

 

Les juges du fonds en déduisent qu’un bail dérogatoire n’a pas pu être conclu entre les parties, lesquelles sont donc liées par un bail commercial statutaire.

 

En ce qui concerne la prescription, si effectivement l’action tendant à faire requalifier une convention en bail commercial est soumise à la prescription biennale, laquelle a pour point de départ la date de signature de la convention[1], la Cour considère, au visa implicite de l’article 2224 du Code civil,

 

« que le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer »

 

Or, s’agissant d’un bail verbal, la Cour d’appel de PAU estime que ce n’est qu’à la date de délivrance du congé (24 juillet 2013) « que la question s'est posée de savoir quelle était la nature du bail conclu entre les parties », pour en déduire que « le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé à cette date », de sorte que l’action du preneur n’était pas prescrite.

 

La Cour de cassation ne partage pas cette position. Elle considère, au visa de l’article L145-60 du Code de commerce, « que le point de départ du délai de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d'une convention en bail commercial court à compter de la date de conclusion du contrat ».

 

En d’autres termes, le bail commercial verbal ne bénéficiera des dispositions statutaires que si le preneur agit en reconnaissance du droit au statut dans le délai de deux ans de la « conclusion » du contrat, ce qui est, en pratique, fort peu probable : un bail commercial verbal ne serait donc pas un bail commercial statutaire ?

 

[1] 3ème civ, 3 décembre 2015, 14-19.146, Publié au bulletin,