Expropriation d’un immeuble loué : à qui le preneur à bail doit-il verser l’indemnité d’occupation ?

A l’exproprié jusqu’à la prise de possession de l’immeuble par l’expropriant, et à l’expropriant ensuite.

 

 

SOURCE : 3ème civ, 20 mai 2015, n° 14-10.813, FS-P+B

 

En l’espèce une Société d’économie mixte avait obtenu, par ordonnance du 25 janvier 2005, l’expropriation du propriétaire d’un immeuble donné à bail commercial à une personne physique.

 

L’indemnité d’expropriation avait été consignée le 1er décembre 2007, de sorte que l’expropriant était entré en possession de l’immeuble au 1er janvier 2008, mais avait laissé le preneur à bail commercial exploiter son fonds de commerce en lui proposant un nouveau bail dans d’autres locaux, au loyer réévalué à la hausse, que le preneur avait refusé.

 

La SEM avait ainsi sollicité de sa part le règlement d’une indemnité d’occupation, comprenant le montant depuis 2007, le montant des charges qu’elle avait dû acquitter dès 2005, avec application d’une indexation conformément aux stipulations du bail expiré.

 

Saisie du litige, la Cour d’appel de VERSAILLES fait droit à la demande de la SEM, sauf en ce qui concerne l’indexation de l’indemnité d’occupation, et refuse de condamner le preneur au remboursement des charges 2005 et 2006 : en effet, si le locataire était redevable d’une indemnité d’occupation depuis 2005, cette indemnité n’était due à l’expropriant que depuis le 1er janvier 2008, date de son entrée en possession du bien.

 

Pour fixer cette indemnité d’occupation, les juges du fonds prennent en considération le montant du loyer avant la résiliation du bail et le montant des charges payées depuis 2008. Ils appliquent un abattement correspondant à la situation de précarité du preneur.

 

Vainement, la SEM s’est pourvu en cassation à l’encontre de la décision rendue par les juges versaillais, la Juridiction du droit précisant que le calcul de l’indemnité d’occupation ressort de l’appréciation souveraine des juges du fond.

 

En outre, la Haute Cour confirme l’arrêt querellé en ce qui concerne la date de substitution de créancier de l’indemnité d’occupation.

 

Enfin, elle rappelle tacitement le principe selon lequel l’indemnité d’occupation comprend tout le préjudice subi par le bailleur, et rien que son préjudice. Par conséquent, cette indemnité ne saurait être affectée d’un quelconque coefficient au titre l’indexation, ni prévoir de remboursement annexe : le preneur n’étant pas redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de l’expropriant pour la période antérieure à 2008, il n’a pas à rembourser indépendamment une quelconque somme au titre des charges de cette période.

 

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats