Seule la bonne foi du possesseur permet d’échapper à la restitution des fruits en cas d’annulation de la vente

Par arrêt en date du 11 février 2021, la Cour de cassation effectue un rappel des dispositions des articles 549 et 550 du Code Civil qui imposent la nécessité de démontrer la bonne foi du possesseur pour s’opposer à la restitution des fruits générés par l’immeuble en cas d’annulation de la vente

Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 février 2021, 20-11.03

 

I –

 

Une SCI a procédé à la vente par acte notarié en date du 3 juillet 2015 d’un immeuble à usage d’habitation, composé de deux appartements.

 

Suite à l’acquisition, l’acquéreur a constaté que l’un des appartements de l’immeuble n’était pas raccordé au réseau d’assainissement collectif et a relevé la présence d’étais de chantier dans les cloisons de l’immeuble.

 

Ne parvenant pas à trouver un terrain d’entente dans cette affaire, l’acquéreur a assigné la SCI en résolution de la vente pour vices cachés, paiement de frais ainsi qu’une indemnité au titre des préjudices subis.

 

II -

 

La Cour d’appel a prononcé la résolution de la vente, estimant que l’existence de vices cachés était caractérisée.

 

Cependant, la SCI faisait grief à l’arrêt d’appel de ne pas avoir prononcé la restitution, à son profit, des fruits, à savoir les loyers, générés par la location des appartements, la SCI soutenant que la restitution des fruits tirés du bien vendu était une conséquence légale de la résolution de la vente.

 

Selon la SCI, les fruits générés entre la date d’acquisition et la date de résolution de la vente devaient donc lui être remis.

 

Il convient d’ajouter que la Cour d’appel avait constaté que cette demande de restitution ne figurait aucunement dans les conclusions de la SCI produites en cours d’instance.

 

III -

 

La Cour de cassation a cependant rejeté le pourvoi formé par la SCI.

 

En effet, la Haute Juridiction rappelle les dispositions des articles 549 et 550 du Code Civil qui prévoient que si la restitution des fruits générés par le bien depuis la vente constitue une conséquence légale de l'anéantissement du contrat, le juge ne peut la prononcer d'office, dès lors une telle restitution est subordonnée à la bonne foi du possesseur, à savoir un possesseur qui possède en tant que propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

 

La Cour de cassation ajoute que la Cour d'appel avait relevé que la SCI, qui soutenait que l’acquéreur ne pouvait à la fois solliciter la résolution de la vente avec les conséquences de droit en termes de restitutions et conserver les loyers perçus et l'avantage fiscal, n’avait formé aucune demande à ce titre dans ses conclusions, justifiant le rejet du pourvoi.

 

Cependant, cet arrêt a le mérite de rappeler que le possesseur se doit de restituer les fruits générés par l’immeuble uniquement si sa mauvaise foi est démontrée par le vendeur.