Clause de pollution et défaut de conformité

Par arrêt en date du 30 septembre 2021, la Cour de cassation a prononcé  un arrêt à l’encontre de la société TOTAL MAYOTTE à propos de la pollution d’un site ayant fait l’objet d’un acte d’échange  qui contenait une « clause de pollution » tendant l’exonérer de tout recours à ce titre.

Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 septembre 2021, 20-15.354 20-16.156,

 

I -

 

La société TOTAL MAYOTTE a échangé avec la société NEL une parcelle de terrain sur laquelle elle avait exploité une station-service de distribution de carburants de 2004 à 2010, l'acte contenant une « clause de pollution ».

 

Le 31 mai 2010, la société NEL a revendu la parcelle à la société STATION KAWENI, qui l'a donnée à bail à la société  SODIFRAM pour y édifier des parkings, commerces et bureaux.

 

En octobre 2013, à l'occasion de travaux d'aménagement et de terrassement, une pollution aux hydrocarbures a été découverte sur ce terrain.

 

Les sociétés STATION KAWENI et SODIFRAM ont assigné les vendeurs successifs en indemnisation de leurs préjudices pour non-respect des articles L. 512-12-1 et R. 512-66-1 du code de l'environnement, manquement à leur obligation de délivrance conforme et garantie des vices cachés.

 

La société TOTAL MAYOTTE a donc formé un appel en garantie contre la société NEL.

 

II -

 

La Cour d’appel a condamné in solidum les sociétés TOTAL MAYOTTE et NEL.

 

L’appel en garantie formulée par TOTAL MAYOTTE contre NEL   a par ailleurs été rejetée.

 

Ces deux dernières ont donc formé un pourvoi en cassation et les deux affaires ont été jointes.

 

II - 1. Concernant le pourvoi de NEL

 

La Cour de cassation rappelle que le vendeur a l’obligation de délivrer une chose conforme à celle promise en application des articles 1603 et 1604 du Code Civil.

 

Cette garantie ne se confond pas avec la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code Civil qui dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en n'aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

 

Dans cette affaire, la Cour d’Appel avait jugé que la société NEL n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance conforme dès lors que la parcelle vendue par cette dernière s’était retrouvée inconstructible pendant 6 mois à raison de la présence d’hydrocarbures imputable au manquement de la société  TOTAL MAYOTTE à son obligation de délivrance, à la société NEL, d'un terrain dépollué.

 

Néanmoins, et dès lors que la clause de pollution n'avait pas été reprise dans l'acte de la vente conclue entre les sociétés NEL et  STATION KAWENI, et que l'inconstructibilité du terrain constituait non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue, la Haute Juridiction a cassé l’arrêt rendu par la Cour à propos de la condamnation de NEL à indemniser STATION KAWENI et SODIFRAM.

 

II - 2. Sur le pourvoi de la société TOTAL MAYOTTE

 

La Cour de cassation a rejeté le le pourvoi formé par TOTAL MAYOTTE.

 

La Haute Juridiction précise que la Cour d’appel a, a bon droit, rappelé que le sous-acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur et dispose à cet effet contre le vendeur initial d'une action contractuelle directe fondée sur la non-conformité de la chose livrée.

 

A ce sujet, la Cour d’appel a fait état de la «  clause de pollution » figurant à l’acte d’échange régularisé entre les sociétés TOTAL MAYOTTE et NEL.

 

Cette clause avait pour objectif d'exonérer la société TOTAL MAYOTTE de tout recours de l'acquéreur en raison de l'état du sol et du sous-sol de l'immeuble « pouvant être imputable à l'activité précédemment exercée sur ce dernier ».

 

Par ailleurs, était joint un rapport de synthèse de dépollution du 8 avril 2008.

 

Cependant, lors des travaux effectués en 2013, il a été relevé la présence de reflets moirés et une forte odeur d'hydrocarbures et ce « au premier coup de godet », attestant donc de l’importance de la pollution sur le site.

 

La Cour de cassation ajoute que la Cour d’appel n’a pas constaté l'acceptation, par l'acquéreur, à savoir la société NEL, d’un risque connu de pollution résiduelle, mais retenu que le rapport technique joint à l'acte d'échange accréditait l'idée d'une dépollution complète du site, ce qui était loin d'être le cas,

 

Dans ces conditions, la société TOTAL MAYOTTE a manqué à son obligation de délivrance conforme de l’immeuble vendu et sa responsabilité contractuelle est engagée envers la société  STATION KAWENI, sous-acquéreur, et délictuelle envers la société  SODIFRAM.

 

En somme, c’est bien le décalage entre la réalité de l’état du sol et les affirmations du rapport de synthèse sur lequel reposait l’effet exonératoire de responsabilité de la clause qui pose difficulté ici dès lors que le rapport technique laissait à penser que le terrain était exempt de pollution résiduelle ce qui n’était pas le cas en l’espèce, justifiant ainsi la condamnation de TOTAL et l’absence de garantie de la société NEL.