La réalisation d’actes préparatoires à une mise en location meublée caractérise une activité commerciale

L’acquisition de meubles par une SCI et leur comptabilisation en charges ainsi que la conclusion d’un un contrat de gestion immobilière portant sur la location d'un studio neuf et meublé, suffit à caractériser une activité commerciale quand bien même la SCI n’a perçu aucun loyer au cours de l’année de réalisation de ces actes préparatoires.

Source : Cour administrative d’appel de Paris, 5ème chambre, 3 octobre 1019 n°18PA03648, Inédit au recueil Lebon 

 

Mr et Mme D sont les associés de la SCI des 9 Bernardins, propriétaire d'un studio situé au 9 rue des Bernardins, à Paris 5ème, qui a fait l'objet d'une vérification de comptabilité au titre des années 2012 à 2014. A l'issue de ce contrôle, le service a estimé que la SCI avait eu une activité commerciale au cours de l'année 2013 et devait être assujettie à l'impôt sur les sociétés. En conséquence, le service a remis en cause le déficit foncier déclaré par les requérants au titre des résultats de la SCI et a mis à leur charge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l'année 2013.

 

Mr et Mme D font appel du jugement du 24 septembre 2018 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande de charge de ces suppléments d'impôt.

 

Ils soutiennent que :

 

ils n'ont pas été informés de la teneur des renseignements obtenus par l'administration auprès de la société « Book Your Paris » avant la mise en recouvrement en méconnaissance de l'article L. 76 B du livre des procédures fiscales

 

l'administration ne les a informés de l'existence d'un relevé des opérations pour l'année 2013 et notamment d'un contrat de bail en date du 9 décembre 2013 que dans le mémoire en défense présenté par l'administration devant le tribunal

 

les prestations de location meublées n'ont été réalisées qu'à compter du 3 janvier 2014 ;

 

l'activité de la SCI n'était donc pas commerciale au cours de l'année 2013

 

la doctrine administrative précise que le contribuable qui ne se livre qu'occasionnellement à des opérations de location en meublé n'exerce pas une profession commerciale

 

la simple intention de procéder à des locations meublées ou la réalisation d'actes préparatoires, en l'absence de location effective, ne suffit pas à caractériser une activité commerciale.

 

La Cour rappelle tout d’abord qu’une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l'article 34 du code général des impôts et, par suite, est passible de l'impôt sur les sociétés par application du 2 de l'article 206 du même code.

 

En l’espèce, il résulte de l'instruction qu'en février et juillet 2013, la SCI des 9 Bernardins a acquis des meubles pour l'appartement qu'elle a rénové et les a comptabilisés en charges. Il en ressort également qu'au cours de l'année 2013, elle a conclu avec la société « Book Your Paris » un contrat de gestion immobilière portant sur la location d'un studio neuf et meublé.

 

La Cour juge que :

 

« Si le bien n'a effectivement été loué qu'à compter du 3 janvier 2014, la SCI des 9 Bernardins a eu, dès l'année 2013, pour activité la location, à titre habituel, de locaux meublés, quand bien même elle n'a perçu aucun loyer au cours de cette année ».

 

Il s’ensuit que la SCI des 9 Bernardins doit être regardée comme s'étant livrée à une activité commerciale au sens de l'article 34 du code général des impôts, la rendant, par suite, passible de l'impôt sur les sociétés.

 

Dès lors, M. et Mme D, associés de la SCI, ne pouvaient, sur le fondement de l'article 8 du code général des impôts, procéder à l'imputation des déficits constatés par la SCI sur leur revenu imposable au titre de l'année 2013.

 

S’agissant de l’interprétation administrative de la loi fiscale, la Cour considère, en premier lieu, que M. et Mme D ne sont pas fondés à se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations de l'instruction administrative publiée sous la référence BOI-BIC-CHAMP-40-20 affirmant notamment que « le contribuable qui ne se livre qu'occasionnellement à des opérations de location en meublé n'exerce pas une profession commerciale », qui ne comporte aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il est fait application en l’espèce.

 

En second lieu, la Cour estime que M. et Mme D. ne peuvent se prévaloir de l’application de la réponse ministérielle Berger n° 33593 du 11 mai 1981, relative à l'imposition de certaines sociétés à l'impôt sur les sociétés, selon laquelle, les sociétés civiles qui se livrent à des opérations présentant un caractère commercial ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés tant que le montant hors taxe de leurs recettes de nature commerciale n'excèdent pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxe. En effet, la Cour relève que « la SCI des 9 Bernardins n'a eu qu'une activité commerciale et n'a eu aucune recette en dehors de ses recettes commerciales ».