Plus-value immobilière au titre de la résidence principale : l’exonération accordée indépendamment de la durée d’occupation

Par un arrêt en date du 19 août 2021, la Cour administrative de Lyon vient à la fois confirmer que la plus-value au titre de la résidence principale reste exonérée peu importe la durée d’occupation du bien et rappeler que l’exonération de la plus-value portant sur la résidence secondaire est soumise à des conditions strictes.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 19 août 2021 n° 19LY01666

 

En l’espèce, les contribuables ont cédé leur résidence principale et ont ainsi demandé le bénéfice de l’exonération de la plus-value de cession sur le fondement de l’article 150-U-II-1° du Code général des impôts.

 

A l’occasion d’un contrôle, l’administration fiscale a remis en cause cette exonération.

 

Les contribuables ont saisi le tribunal administratif de Lyon qui a jugé qu’ils ne pouvaient pas bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale. En revanche, le juge a tout de même prononcé la décharge de l’imposition au motif que les contribuables pouvaient bénéficier de l’exonération de la plus-value prévue pour la première cession d’un logement autre que la résidence principale, dite exonération « résidence secondaire ».

 

Cette exonération prévue à l’article 150-U-II-1° bis du Code général des impôts s’applique que sous le respect de certaines conditions, à savoir :

 

  Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession ;

 

  Remploi du prix de cession, dans un délai de 24 mois, dans l’acquisition ou la construction du logement que le cédant affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.

 

L’administration fiscale a fait appel de ce jugement.

 

L’administration conteste la décision du tribunal administratif qui a accordé l’exonération de la plus-value sur le fondement de l’article 150-U-II-1° bis en avançant les motifs suivants :

 

  L’acte de cession ne comportait pas les mentions prévues à l’article 41 duovicies-0 H de l’annexe 3 du Code général des impôts et le montant net de la plus-value reporté dans la déclaration d’ensemble des revenus ;

 

  La condition tenant au remploi du prix de cession n’était pas satisfaite. Les contribuables ont acquis un terrain à bâtir mais ne justifient pas d’avoir déposé une demande de permis de construire ou de s’engager à le faire dans le délai de 24 mois.

 

La Cour décide de donner droit à l’administration et juge que les contribuables ne peuvent pas bénéficier de l’exonération « résidence secondaire » dès lors qu’ils n’apportent aucune preuve quant à la construction de leur future résidence principale sur le terrain acheté.

 

Toutefois, la Cour administrative d’appel a également examiné le moyen invoqué par les contribuables demandant le bénéfice de l’exonération de la plus-value au titre de la résidence principale.

 

Les contribuables ont déclaré avoir habité le logement pendant trois mois et demi après avoir pris à bail un autre logement dans l’attente de la signature de l’acte de vente de leur maison.

 

La Cour a jugé que la consommation d’électricité était certes très faible, mais que la consommation d’eau était comparable à celle des précédents occupants et cohérente avec la composition du foyer et que les contribuables n’ont pas eu un autre logement au cours de cette période.

 

Dans ces conditions, le Code général des impôts ne prévoyant aucune durée minimale d’occupation du bien pour bénéficier de l’exonération de plus-value, la Cour a jugé que les contribuables avaient bien fixé leur résidence principale dans la maison objet de la cession et qu’ils étaient ainsi fondés à se prévaloir de l’exonération de la plus-value de cession au titre de la résidence principale.

 

Ainsi, deux enseignements sont à tirer de cet arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon :

 

  Afin de bénéficier de l’exonération de la plus-value lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, il convient de pouvoir apporter les éléments permettant de justifier que le prix de cession est affecté à l’acquisition ou à la construction d’une résidence principale. Ainsi, en cas d’acquisition d’un terrain, il faut pouvoir justifier par exemple du dépôt d’un permis de construire. La seule acquisition d’un terrain à bâtir ne suffit pas à justifier la condition de remploi du prix de cession et a fortiori à bénéficier du régime de l’exonération prévu à l’article 150-U-II-1° bis du Code général des impôts.

 

  Dès lors que l’occupation du bien est effective, la durée d’occupation importe peu pour le bénéfice de l’exonération de la plus-value au titre de la résidence principale.