Détention de l’usufruit sur la résidence principale et plus-value de cession de la résidence secondaire

Outre l’exonération de la plus-value immobilière de la résidence principale, il existe également, sous conditions strictes, un dispositif d’exonération lors de la première cession de la résidence secondaire.

Source : Arrêt du Conseil d’État du 15 juillet 2021 n° 453490

 

Le Code général des Impôts[1] prévoit une exonération de la plus-value lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sous réserve des conditions suivantes :

 

  Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des 4 années précédant la cession ;

 

  Remploi de tout ou partie du prix de cession dans l’acquisition ou la construction du logement que le cédant affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.

 

L’exonération de la plus-value est applicable à la fraction du prix de cession que le cédant remploie à l’acquisition ou à la construction de son habitation principale.

 

L’administration fiscale précise que l’exonération ne peut pas non plus s’appliquer si le cédant a été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années par l’intermédiaire d’une société dotée de la transparence fiscale ou par la détention d’un droit démembré ou indivis[2].

 

En l’espère, un contribuable demande au Conseil d’État d’annuler pour excès de pouvoir la décision du ministre de l’économie et des finances qui a rejeté sa demande tendant à l’abrogation de la deuxième phrase du paragraphe n° 40 des commentaires administratifs précités, à savoir « De même, la détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l’exonération ».

 

Le contribuable soutient que ces dispositions méconnaissent les principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques en excluant du bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée au titre de la cession d’un bien immobilier autre que la résidence principale les contribuables qui ont détenu l’usufruit de leur résidence principale au cours des 4 années précédant cette cession.

 

Par un arrêt du 15 juillet 2021, le Conseil d’État rappelle que cette condition a été imposée par le législateur qui a souhaité favoriser l’accès à la propriété de la résidence principale et en réserver le bénéfice aux contribuables qui ne détiennent aucun droit réel immobilier sur le bien qu’ils ont élu pour domicile. Le législateur s’est ainsi fondé sur un critère objectif et rationnel au regard du but poursuivi.

 

Le Conseil d’État juge que la question soulevée ne présentant pas un caractère sérieux n’a pas lieu d’être renvoyée au Conseil constitutionnel et qu’il n’y a pas non plus lieu d’annuler pour excès de pouvoir les commentaires administratifs qui sont conformes au but poursuivi par le législateur.

 

Ainsi, le bénéfice de l’exonération au titre de la cession d’une résidence secondaire ne peut pas être accordé aux contribuables qui ont détenu l’usufruit de leur résidence principale au cours des 4 dernières années précédant la cession.

 

[1] CGI, art. 150, U, II.1°bis

 

[2] BOFIP-RFPI-PVI-10-40-30 n° 40

 

Coralie MOREAU