Conditions de prise en compte des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration dans le calcul de la plus-value immobilière : cas des matériaux achetés par le propriétaire et posés par une entreprise

Le Conseil d’Etat tranche le débat en faveur de l’administration fiscale

 

Source : CE 12/10/2018, n°419294 mentionné dans les tables du recueil Lebon

 

La plus-value immobilière taxable est la différence entre le prix de cession d’un bien et le prix ou la valeur d’acquisition de ce même bien.

 

L’article 150 VB II du CGI prévoit que le prix ou la valeur d’acquisition peut être majoré par certaines sommes dont le contribuable doit être en mesure de justifier :

 

De toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 ;

 

Des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit définis par décret ;

 

Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7, 5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles à l'exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ;

 

Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ;

 

Des frais de voirie, réseaux et distribution en ce qui concerne les terrains à bâtir ;

 

Des frais acquittés pour la restauration et la remise en état des biens meubles.

 

En l’espèce un contribuable avait majoré le prix d’acquisition de son immeuble (transformé en 4 appartements) des sommes correspondant à des matériaux qu’il a acquis directement et qui ont été posés par une entreprise ce qui a été refusé par l’administration fiscale suivie par le Tribunal Administratif.

 

Le Conseil d’Etat annule l’arrêt de la Cour Administrative d’Appel ayant fait partiellement droit aux demandes du contribuable.

 

Il juge en effet qu’il « résulte cependant de la lettre même de ces dispositions [l’article 150 VB du CGI] qu'elles font obstacle à ce que le cédant puisse majorer ce prix d'acquisition des dépenses qu'il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues par ces dispositions. Est sans incidence à cet égard la circonstance que le cédant confie à une entreprise la réalisation de travaux en vue desquels il a procédé à cette acquisition de matériaux ».

 

La prise en compte des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration est donc subordonnée à l’intervention d’une entreprise du début à la fin des travaux c'est-à-dire dès l’achat des matériaux nécessaires aux travaux.

 

Caroline DEVE

Vivaldi, Avocats