CCMI contracté par une SCI : les dispositions protectrices s’appliquent à la société en tant que maître d’ouvrage, pas à ses associés

Un prêt consenti à des particuliers pour le financement du capital d’une SCI, destinée à assurer la maîtrise d’ouvrage de la construction d’une maison individuelle, n’est pas couvert par les dispositions protectrices de l’article L. 231-10 du Code de la construction et de l’habitation, car celles-ci bénéficient uniquement aux prêts souscrits par le maître d’ouvrage en son nom propre, pour le financement de la construction.  

 

Source : Cass. civ. 3ème, 25 janvier 2018, n°16-24.698, FS-P+B+I

 

I – Bref rappel sur le CCMI

 

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) peut être conclu sans l’intervention d’un notaire. La loi attribue cependant au prêteur un rôle de garant des intérêts de l’accédant au logement. L’article L. 231-10 du Code de la construction et de l’habitation dispose ainsi qu’« aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison ».

 

Le CCMI relevant du secteur protégé, la Loi a donc inscrit, noir sur blanc, l’ensemble des obligations d’information et de conseil pesant sur le prêteur de deniers. La Cour de cassation a précisé les contours de ces obligations :

 

- Le prêteur n'a pas à vérifier la véracité des pièces qui lui sont produites[1] ;

 

- Le prêteur n'a pas à vérifier l'efficacité des garanties souscrites mais seulement la souscription de la police dommages-ouvrage[2] ;

 

- Si le contrat est conclu sous condition suspensive de l'obtention de l'assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison, le prêteur n'a pas à vérifier que les conditions sont réalisées lors de l'émission de son offre de prêt[3] ;

 

- Le prêteur ne doit pas vérifier l'« effectivité » des mentions obligatoires dans le contrat, et notamment la réalité de la souscription de la police dommages-ouvrage[4] ;

 

- Si la souscription de la police dommages-ouvrage fait l'objet d'une condition suspensive du CCMI, le prêteur n'est pas tenu de s'assurer de la souscription effective de celle-ci[5] ;

 

- Le prêteur de deniers n’a pas à vérifier la véracité des documents produits par l'accédant à la propriété, ou à requalifier le contrat qui lui est soumis[6] ;

 

- Le prêteur n'a pas à conseiller les accédants sur l'intérêt de recourir à un cadre contractuel plutôt qu'un autre[7].

 

Pour résumer, lorsqu’un maître d’ouvrage souscrit un prêt pour financer un CCMI avec fourniture de plan, l’établissement de crédit doit se livrer à un contrôle formel de régularité du contrat et vérifier l’attestation de garantie de livraison avant de débloquer les fonds.

 

II – L’espèce

 

Des particuliers créent une SCI en vue d’acquérir deux terrains, pour y faire construire deux villas. Les accédants souscrivent un prêt auprès d’un établissement de crédit afin de constituer le capital social de la SCI, future signataire des contrats de construction de maison individuelle.

 

Se plaignant de difficultés tant au stade de la formation que de l’exécution des contrats, la SCI et ses associés assignent en responsabilité le constructeur et la banque. Les demandeurs se plaignent du non-respect par la banque de son obligation de vérification des mentions obligatoires du contrat et de l’attestation de garantie de livraison.

 

Plus généralement, ils lui font grief d’avoir violé le devoir d’information et de conseil qui l’oblige à mettre en garde l’emprunteur contre les risques affectant l’opération financée. Leurs demandes indemnitaires contre la banque sont rejetées au fond. Un pourvoi en cassation est formé.

 

III – L’arrêt de rejet

 

Les demandeurs reprochent à la cour d’appel de considérer que les mesures de protection précitées n’ont pas vocation à s’appliquer dans le cadre de leur prêt, au motif que celui-ci a été consenti pour financer le capital de la SCI, non pour permettre de rémunérer le constructeur, alors que la banque savait que ces fonds allaient in fine être destinés à cet objet.

 

La Cour de cassation rejette le pourvoi au motif que le prêt litigieux a été octroyé aux demandeurs pour le financement exclusif du capital constitutif de la SCI. Le prêt n’a pas été consenti à cette dernière, en qualité de maître d’ouvrage, pour le versement du prix des contrats de construction de maison individuelle. Ce faisant, la banque n’a pas manqué à ses obligations à l’égard des emprunteurs.

 

IV – Ce qu’il faut retenir

 

Les règles protectrices du CCMI s’appliquent uniquement au maître d’ouvrage, qui s’entend strictement de la personne, physique ou morale, qui a conclu le contrat avec le constructeur.

 

Il n’appartient pas à la banque de prendre en considération la destination finale des fonds prêtés. Si les emprunteurs ne peuvent se prévaloir de la qualité de maître d’ouvrage en personne, et que le prêt est consenti à une fin autre que le versement du prix de la construction, l’établissement de crédit ne supporte pas les obligations spéciales mises à sa charge dans le cadre de la législation relative au CCMI.

 

Les accédants qui contractent un prêt pour financer un CCMI avec fourniture de plan, et qui souhaitent bénéficier de la protection légale, doivent veiller à ne constituer aucun écran juridique, qui puisse faire obstacle au déploiement du dispositif de protection instauré en leur faveur.

 

Thomas LAILLER

Vivaldi-Avocats  


[1] Cass. civ. 3ème, 12 févr. 2003, n°01-12.086, FS-P+B

[2] Cass. civ. 3ème, 12 sept. 2007, n°06-16.521, FS-P+B

[3] Cass. civ. 3ème, 16 déc. 2009, n°08-70.143, FS-P+B

[4] Cass. civ. 3ème, 26 sept. 2007, n°06-17.081, FS-P+B

[5] Cass. civ. 3ème, 25 févr. 2009, n°08-11.072, FS-P+B

[6] Cass. com. 9 juill. 2002, n°99-15.650, FS-P ; Cass. civ. 1ère, 9 oct. 2013, n°12-24.900, FS-P+B

[7] Cass. civ. 1ère, 14 janv. 2009, n°07-20.416, FS-P+B