Garantie Financière d’Achèvement (GFA) et responsabilité du Banquier

VEFA : Le retard pris par la banque dans l’exécution de sa garantie est fautif .Trois exemples topiques analysés à la lueur de la jurisprudence de la Cour de Cassation

 

Sources :

 

1 - Cass. civ. 3, 26 novembre 2014, n˚ 13-25.534, FS-P+B+I

2 - Cass. civ. 3, 26 novembre 2014, n˚ 13-22.863, FS-P+B

3 - Cass , civ 3, 7 novembre 2007, n° 05-15.515, (mémoire)

 

I-

 

Selon la doctrine autorisée la sanction de la carence du GFA dans la mise en œuvre de sa garantie a été consacrée la première fois en 2007 (décision n°3) :

 

« Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la demande d'intervention de la CEGI au titre de l'achèvement des travaux avait été effectuée par courrier du 20 juin 2000, réitéré le 15 novembre 2000, et que le garant n'était intervenu que postérieurement à janvier 2001, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, pu retenir que le retard initial pris par le garant dans l'exécution de ses obligations était fautif. »;

 

Cependant l’arrêt ne faisait que confirmer une décision rendue par la juridiction du fond sans véritablement consacrer par un attendu de principe la règle de droit. La décision n’avait bénéficié des honneurs de la publication[1] au bulletin qu’à raison de la consécration d’une autre règle :

 

« Le garant d'achèvement d'une construction vendue en l'état futur d'achèvement prévu par l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation, qui achève ou fait achever en les payant, les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, est seul fondé à exiger de l'acquéreur le solde du paiement du prix de vente, le constructeur en procédure collective n'étant titulaire d'aucune créance à ce titre contre l'acquéreur »(titrages et résumés)

 

L’arrêt du 26 novembre 2014 (décision n°1) pose désormais le principe :

 

« Mais attendu qu'ayant relevé que la société CIC aurait dû mettre en œuvre la garantie d'achèvement dès qu'elle avait connaissance de la défaillance de la SCI, au plus tard le 8 août 2008, qu'elle n'avait répondu à aucun des courriers adressés postérieurement par le notaire, n'avait entrepris aucune démarche pour tenter de mettre en œuvre la garantie d'achèvement et avait ainsi délibérément laisser périmer le permis de construire, la cour d'appel a pu retenir, (…) que la société CIC avait commis une faute en refusant de mettre en œuvre la garantie d'achèvement quand elle pouvait et devait le faire et causé aux époux X... un préjudice en ne leur permettant pas de rentrer en possession du bien »;

 

Par cet attendu la haute juridiction instaure une obligation de diligence à l’encontre du GFA qui doit agir dés qu’il a connaissance de la défaillance du vendeur en VEFA. A défaut, celui-ci est tenu de réparer le préjudice constitué par l’impossibilité pour le vendeur de rentrer en possession du bien.

 

C’est en vertu de ce même principe que le même jour (Décision n°2) la Cour de Cassation exonérait de toute responsabilité un GFA :

 

« Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... ne pouvait reprocher à la société CIC de l'avoir laissé signer le contrat le 27 mars 2008 puisque à cette date, elle pouvait estimer que le chantier allait régulièrement démarrer compte tenu des informations reçues de l'architecte et du délai énoncé par ce dernier concernant la poursuite des travaux de démolition de la station service, que les différentes demandes postérieures à cette date formalisées par la société CIC auprès de la SCI démontraient que cette banque avait pris les mesures de suivi utiles et fait preuve de vigilance dans le suivi du chantier et avait prévenu le notaire lorsqu'il lui était apparu que le chantier risquait de ne pas se poursuivre, qu'elle avait, par lettre du 8 août 2008, informé le notaire chargé de régulariser les actes d'acquisition que les travaux de construction ne paraissaient pas avoir commencé et l'avait incité à faire preuve de la plus grande prudence lors de la conclusion de nouvelles ventes, la cour d'appel a pu rejeter les demandes » ;

 

L’exonération de responsabilité de la banque tient à la mise en place de diligences curatives et préventives :

 

Curatives : Le GFA se rapproche du vendeur et fait preuve de vigilance dans « le suivi du chantier »;

 

Préventives : Le GFA se rapproche du notaire en charge de recevoir les actes de vente du promoteur pour l’informer des difficultés financières rencontrées par le vendeur à charge pour ce dernier de répercuter cette information aux futurs acquéreurs.

 

Il n’est pas certain que les mesures préventives s’imposaient au GFA. Cependant la jurisprudence étant naissante en la matière il est préférable dans des situations similaires d’avertir le notaire Cette opération, sans cout particulier pour le garant peut en effet s’inscrire dans le dispositif interne de conformité adopté par la banque pour la gestion de ses garanties.

 

II-

 

Reste à déterminer la portée de cette obligation de garantie La réponse de la cour de Cassation est constante[2] :

 

« Le garant d'achèvement doit l'achèvement de l'immeuble à concurrence du coût définitif des dépenses du programme tel que décrit à l'occasion de la conclusion du contrat stipulant cette garantie, et donc le financement des travaux conformes au permis de construire. L'achèvement doit être apprécié dans les termes de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation. L'immeuble peut être considéré comme achevé au sens de ce texte dès lors qu'il ne subsiste aucune non-conformité substantielle, mais seulement des malfaçons dont le garant n'a pas à répondre »[3]

 

Ainsi le GFA n’est il tenu de garantir au seul bénéfice de l’acquéreur[4]:

 

Le financement[5] nécessaire à l’achèvement de l’ouvrage convenu dans l’acte de vente ce qui exclu toute extension en l’absence d’avenant à la GFA ou tout achèvement de l’ouvrage à l’occasion d’une autorisation d’urbanisme différente de celle figurant dans l’acte de vente et dans la GFA.

 

Les seules non-façons et non les malfaçons ou même les indemnités de retard

 

Eric DELFLY

Vivaldi-Avocats

 


[1]Publication : Bulletin 2007, III, N° 191

[2] Cass 3 eme civ 14 avril 2010 n°09-65475 Bull civ III 2010 n°85

[3]Précédents jurisprudentiels :

Sur le financement par le garant d'achèvement de travaux conformes au permis de construire, à rapprocher :3e Civ., 6 octobre 1993, i n° 91-20. 397, Bull. 1993, III, n° 120 (cassation partielle),

Sur la définition de l'achèvement par l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, à rapprocher :3e Civ., 29 octobre 2003, n° 02-15.462, Bull. 2003, III, n° 184 (rejet) ; 3e Civ., 14 janvier 2009, n° 07-20.410, Bull. 2009, III, n° 9 (rejet)

[4] Et non du vendeur ou des entreprises de construction impayées par le vendeur : Cass civ 3 8 décembre 1981 80-13-826 Bull civ III n° 204

[5]En ce compris les « agencements et équipements portant en l'espèce sur des éléments qui s'incorporaient au local lui-même et étaient indispensables à son utilisation, et la vente » Cass civ 3, mai 2001, 99-18139, Bulletin 2001 III N° 55 p. 44