Adjudication et charges de copropriété, à qui revient le paiement des charges ?

Le paiement de la provision sur charges exigible incombe au copropriétaire saisi tandis que l’adjudicataire doit s’acquitter du paiement du cout de l’état daté.

Source : Cass.Civ.3., 20 mai 2021, n°20-15633, n°489 P

 

Il n’est pas rare qu’un lot de copropriété soit vendu aux enchères publiques. Dans ce cas, il existe souvent un arriéré de charges qu’il conviendra d’apurer.

 

Ainsi, après l’audience d’adjudication vient l’établissement du projet de répartition du prix, moment ou le syndicat des copropriétaires peut former opposition.

 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires assignera le copropriétaire saisi en paiement d’un arriéré de charges et se verra condamné au paiement de la provision sur charge du 4ème trimestre.

 

Un pourvoi est alors formé sur le fondement du décret du 17 mars 1967 prévoyant qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application de l’article 14-1, alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, incombe au vendeur, ne s’appliquent pas en cas de vente par adjudication.

 

Rejet par la Cour de cassation.

 

En effet, la Cour estime que :

 

« 7.  Selon l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de la fixation de modalités différentes par l'assemblée générale, les copropriétaires versent au syndicat des provisions, égales au quart du budget prévisionnel voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre.

 

8.  Selon l'article 6-2, 1°, du décret du 17 mars 1967, à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, le paiement de la provision, exigible en application de l'article précédent, incombe au vendeur.

 

9.  Il résulte de ces textes que, à l'occasion d'une vente par adjudication d'un lot de copropriété, le paiement de cette provision incombe au copropriétaire saisi.

 

10.  Ayant relevé, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que la provision était devenue exigible le 1er octobre 2011, soit avant la mutation du 5 octobre, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme [A] devait être condamnée à son paiement. »

 

La Cour précisera par ailleurs que l’imputation du cout de l’état daté au copropriétaire saisi n’est pas applicable en cas de vente par adjudication d’un lot de copropriété. Ainsi, les honoraires du Syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot, l’article L. 322-9 du code des procédures civiles d’exécution énonce que l’adjudicataire paye les frais de la vente.