Devoir de mise en garde et SCI

Lorsque l’emprunteur est une société civile immobilière, seule celle-ci est créancière de l’obligation de mise en garde et non ses associés, même si ceux-ci sont tenus indéfiniment des dettes sociales, et que le caractère averti de cet emprunteur s’apprécie en la seule personne de son représentant légal et non en celle de ses associés.

Source : Cass. civ. 3ème, 19 septembre 2019, n° 18-15.389, FS-P+B+I

 

I – L’espèce

 

Deux personnes ont constitué une société civile immobilière en vue de l’acquisition d’un terrain sur lequel devait être édifié un immeuble à usage industriel et de bureaux. Par acte authentique, différents établissements financiers ont conclu avec la SCI un contrat de crédit-bail destiné à financer l’acquisition du terrain et la construction de l’immeuble. Un avenant a été conclu par la suite pour financer la réalisation de travaux supplémentaires.

 

Or, la SCI étant finalement défaillante, une ordonnance de référé a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat. La SCI et ses associés ont alors assigné les crédits-bailleurs en responsabilité pour manquement à leur devoir de mise en garde et de conseil lors de la conclusion du crédit-bail et de son avenant.

 

La SCI est placée entre-temps en liquidation judiciaire. Les crédits-bailleurs ont alors appelé le liquidateur en intervention forcée et demandé reconventionnellement la fixation de leur créance au passif de la SCI, ainsi que la condamnation des associés et de la caution à leur payer les sommes dues à la suite de la résiliation du crédit-bail.

 

La cour d’appel de Paris ayant donné raison aux crédit-bailleurs, les cautions, la SCI et son liquidateur ont formé un pourvoi en cassation.

 

II – Le pourvoi en cassation

 

Le pourvoi est rejeté par la Haute juridiction, qui estime que les associés du crédit-preneur, la SCI, soutenaient que les crédits-bailleurs avaient manqué à leur devoir de mise en garde à leur égard, en ce qu’ils étaient des associés non avertis incapables de faire face au risque financier résultant de l’octroi des crédits litigieux à la SCI.

 

Or, sur ce point, la Cour de cassation vient nous indiquer que lorsque l’emprunteur est une société civile immobilière, seule celle-ci est créancière de l’obligation de mise en garde et non ses associés, même si ceux-ci sont tenus indéfiniment des dettes sociales, et que le caractère averti de cet emprunteur s’apprécie en la seule personne de son représentant légal et non en celle de ses associés.

 

La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de retenir une solution similaire, à l’égard des sociétés d’une société en nom collectif (SNC), même si ceux-ci sont solidairement tenus des dettes sociales[1].

 

[1] Cass. com., 11 avril 2018, n° 15-27.133, FS-P+B