Covid 19 et délais en matière de droit immobilier : une ordonnance du 15 avril qui mérite d’être connue

Délais de rétractation, de réflexion, clauses résolutoires, pénales et de déchéances, astreintes, délais de livraison en matière de construction : des précisions non négligeables apportées par l’ordonnance du 15 avril 2020 n°2020-427.

Source : Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, Circulaire de présentation des dispositions du titre I de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020

 

  Prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire : exclusion des délais de rétractation et de réflexion.

 

  Un rappel des dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020, modifiée par l’ordonnance du 15 avril : Les délais de rétractation et de réflexion omis ?

 

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire ainsi qu’à l'adaptation des procédures pendant cette même période a été modifiée par l’ordonnance 2020-427 du 15 avril 2020

 

L’ordonnance du 25 mars 2020, en son article 2, prévoyait que tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l'article 1er du décret, c’est-à-dire à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire, sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

 

Pour rappel, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré initialement déclaré pour une période de deux mois, soit jusqu’au 24 mai 2020.

 

Selon les dernières informations communiquées par le Gouvernement, cet état sera prorogé jusqu’au 24 juillet bien que la loi du 23 mars 2020 n’ait à l’heure actuelle pas été modifiée.

 

En conséquence, et si l’on se base sur les dernières annonces du Gouvernement, les procédures et actes repris ci-avant qui auraient dû être accomplis entre le 24 mars et le 24 août 2020 (état d’urgence + 1mois), pourront être valablement accomplis ou établis jusqu’au 24 octobre 2020.

 

Ces dispositions avaient pour objet d’éviter notamment que des justiciables soient mis en difficultés eu égard à la crise sanitaire en cours.

 

Néanmoins, l’article 2 faisait fi de la question des délais de rétractation et de réflexion, et ce notamment en vertu des dispositions du Code de la consommation, du Code des assurances ou du Code de la construction et de l’habitation, pouvant notamment intéresser les acquéreurs d’un bien immobiliers, les souscripteurs de contrat d’assurance ou encore concernant les contrats de jouissance d’immeuble à temps partagé ou les particuliers s’engageant dans un crédit immobilier ou la renégociation de leur crédit.

 

Le doute demeurait donc.

 

Des précisions ont dès lors été apportées par l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020.

 

  Les délais de rétractations et réflexion finalement écartés par l’ordonnance du 25 mars

 

L’ordonnance du 15 avril 2020 ajoute à l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars les dispositions selon lesquelles le présent article n’est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement.

 

Par exemple, un acte sous seing privé ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble neuf d’habitation a été conclu le 11 mars 2020.

 

L’acte a été reçu par l’acquéreur le 13 mars.

 

Le délai de rétractation a donc expiré après le 23 mars.

 

Attention, et comme le précise l’ordonnance du 15 avril 2020, les dispositions de l’article 2 sont interprétatives c’est-à-dire que les dispositions nouvelles sont applicables dès la publication de l’ordonnance du 25 mars 2020, ce qui généra incontestablement des litiges dès lors qu’à n’en pas douter, de nombreux contractants auront légitimement pensé que le report des délais s’appliquait également aux délais de réflexion et de rétractation.

 

  L’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 profondément remanié par l’ordonnance du 15 avril : quel est le sort des astreintes, clauses pénales, résolutoires et déchéance et délais de livraison en ces temps troubles ?

 

  Le rappel des dispositions prévues initialement par l’ordonnance du 25 mars 2020

 

L’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, remanié par l’ordonnance du 14 avril porte sur les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé.

 

En conséquence, l’ordonnance ne suspend pas les délais relatifs à l’exécution d’une obligation.

 

Seules sont concernées les clauses organisant des pénalités et sanctions en cas de non-respect des délais d’exécution.

 

Ces clauses pénales et résolutoires sont récurrentes dans les marchés des entreprises de construction.

 

Également, il n’est pas rare qu’une entreprise soit condamnée sous astreinte, et donc contrainte, à reprendre tel ou tel ouvrage du fait de la survenance de désordres et ce dans un délai déterminé.

 

Les clauses de déchéances sont quant à elle présentes dans les contrats d’assurance.

 

Eu égard à l’objet de ces clauses et à la rigidité du principe de l’astreinte, l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoyait qu’elles étaient réputées n’avoir pas pris cours ou effet pendant la période juridiquement protégée dès lors qu’elles sanctionnaient l’inexécution d’une obligation dans un délai qui expirait pendant cette période.

 

Par ailleurs, le cours des astreintes et l'application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 étaient suspendus pendant la période définie au I de l'article 1er et donc jusqu’au 24 août si l’on s’en tient aux dernières annonces du Gouvernement fixant la fin de l’état d’urgence sanitaire au 24 juillet.

 

  Les modifications apportées par l’ordonnance du 15 avril 2020

 

Souhaitant incontestablement s’adapter au mieux aux différentes situations pouvant se présenter en matière d’application des clauses pénales, résolutoires, de déchéances et d’astreinte, le gouvernement a remanié l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, s’attachant notamment à la question des obligations autres que pécuniaires.

 

Plusieurs cas de figure se présentent qu’il convient de décrypter tout en apportant quelques exemples afin de cerner au mieux l’application de ces nouvelles règles, qui, à la lecture du nouvel article 4 de l’ordonnance du 25 mars modifiée par l’ordonnance du 15 avril pourraient en décourager plus d’un.

 

  Une obligation née avant le 12 mars 2020 mais qui arrive à échéance entre le 12 mars et le 24 août 2020

 

Dans ce cas de figure, la date à laquelle l’astreinte et les pénalités prendront cours et les sanctions, via notamment l’application des clauses résolutoires ou de déchéances produiront leurs effets à compter du 24 août, d’une durée égale à celle allant du 12 mars 2020 à la date à laquelle l’obligation aurait dû être exécutée.

 

Pour être plus claire, nous pouvons nous référer à l’exemple repris dans la circulaire établie par le Ministère de la justice.

 

Si l’échéance arrivait le 22 mars, dix jours après le début de la période juridiquement protégée, la clause pénale produirait effet, si l’obligation n’est pas exécutée, 10 jours après la fin de la période protégée, c’est-à-dire le 5 septembre.

 

  Une obligation née après le 12 mars mais qui arrive à échéance avant le 24 juin

 

Dans cette situation, les astreintes et pénalités prennent cours et les sanctions voient leurs effets reportés, toujours à compter du 24 août, d’une durée égale à celle allant entre de la date de naissance de l’obligation et la date à laquelle l’obligation aurait dû être exécutée.

 

De nouveau, et afin d’y voir plus clair, si l’obligation en question est née le 1er avril et qu’une clause résolutoire devait prendre effet le 15 avril, ce délai de 15 jours sera reporté à compter du 24 août. La clause résolutoire prendra donc effet le 9 juillet.

 

  Sur les obligations de faire expirant après le 24 juin

 

L’ordonnance du 15 avril 2020 s’est attachée aux obligations autres que pécuniaires qui expirent après le 24 août 2020 et notamment à propos des chantiers de construction dont la livraison doit intervenir après le 24 août mais qui sans nul doute ont fait l’objet de retards eu égard à la situation actuelle.

 

L’objectif ici est donc d’octroyer un délai supplémentaire.

 

De nouveau, une distinction est faite.

 

Si l’obligation inexécutée est née avant le 12 mars 2020 et devait être exécutée pour le 30 août, les effets de la clause résolutoire ou encore de l’astreinte sont reportés d’une durée égale à celle de la période juridiquement protégée, ce report courant à compter du 30 août.

 

Dans ce cas de figure, si la période juridiquement protégée prend fin au 24 août, alors il convient de reporter le délai à compter du 30 août, 5 mois et 12 jours pour que la clause prenne effet ou l’astreinte prenne son cours (12 mars au 24 août = 5 mois et 12 jours)

 

Si l’obligation inexécutée est née après le 12 mars, à savoir le 1er avril et devait être exécutée pour le 30 août sous peine de versement de pénalités de retard.

 

Dans ce cas de figure, les effets de la clause sont reportés d’une durée égale au temps écoulé entre le 1er avril et la fin de la période juridiquement protégée, ce report courant à compter du 30 août.

 

La clause pénale prendrait donc effet le 23 janvier dès lors qu’entre le 1er avril et le 24 août, il y a quatre mois et 24 jours.

 

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 15 avril.

 

La circulaire précise néanmoins que les parties demeurent libres de renoncer à se prévaloir de ses dispositions mais que cette renonciation doit faire l’objet d’une manifestation univoque de volonté.

 

  En conclusion…

 

L’ordonnance du 15 avril 2020 tente de s’adapter au mieux au secteur de l’immobilier et à ses particularités afin d’éviter la survenance de tout litige ultérieur.

 

Cette ordonnance, conjuguée bien évidemment à l’ordonnance du 25 mars 2020, se doit d’être connue et appréhendée par les professionnels de l’immobilier afin d’anticiper toute difficulté et mésentente entre les parties tout comme par le monde juridique qui, à n’en pas douter, sera amené à répondre à leurs interrogations.