Source : Cour de cassation 3^ème Chambre Civile – 26 mars 2020 18-16.117 FS-P+B+I

Selon le premier alinéa de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété est applicable à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Le législateur a également souhaité encadrer la situation des ensembles immobiliers, présentant une situation hétérogène, nécessitant donc une organisation, en prévoyant à l’aliéna 2 qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, telle la constitution d’une association syndicale libre ou encore d’une association foncière urbaine, le statut de la copropriété est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

C’est sur ce dernier point que la Cour de Cassation s’est penchée par arrêt en date du 26 mars 2020.

Dans cette affaire, deux sociétés sont propriétaires de fonds contigus comprenant chacun un groupe d’immeuble dont les garages respectifs sont desservis par une rampe d’accès commune.

Une expertise a été ordonnée en référé à la demande de l’une des deux sociétés.

Suite au dépôt du rapport de l’Expert Judiciaire, la société à l’initiative de la demande d’expertise a assigné la société voisine afin qui lui soit fait interdiction de traverser ses parcelles.

La société défenderesse a formulé une demande reconventionnelle aux fins qu’il soit jugé que l’ensemble immobilier constitué des immeubles édifiés sur les deux fonds soit soumis au statut de la copropriété et que la rampe litigieuse est une partie commune dont elle est en droit d’user.

Par arrêt en date du 19 mai 2016, la Cour d’Appel de CHAMBERY a rejeté la demande formulée par le liquidateur de la société demanderesse et a reçu la demande reconventionnelle formulée par la société voisine.

En effet, selon la Cour, le statut de la copropriété est applicable même si les éléments et aménagements communs sont situés sur la propriété d’une seule des parties concernées par leur usage, que l’accès commun a été conçu et réalisé avec l’accord des deux sociétés.

En outre, la Cour d’appel a précisé que l‘expert a observé que l’usage de la rampe est identique pour les deux sociétés et qu’il fallait en conclure que, sauf convention contraire entre les parties pour se doter d’une autre organisation, le statut de la copropriété était applicable à l’ensemble immobilier, dont la rampe d’accès.

Le liquidateur de la société demanderesse a formulé un pourvoi en cassation, rappelant les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement la nécessité de démontrer la présence de terrains et des services communs pour que le statut de la copropriété puisse trouver application au cas d’espèce.

Par arrêt en date du 26 mars 2020, la Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de CHAMBERY.

En effet, la Haute Juridiction, reprenant les arguments du demandeur au pourvoi, a rappelé la nécessité de constater l’existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers pour que le statut de la copropriété trouve à s’appliquer ce qui n’était pas le cas en l’espèce dès lors que les aménagements communs étaient situés sur la propriété d’une des deux sociétés.

Cet arrêt permet notamment de faire un rappel sur les dispositions de l’ordonnance du 30 octobre 2019 n°2109-1101 qui prévoit à compter du 1^er juin 2020 que :

  Le statut de la copropriété ne sera plus obligatoire que pour les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation, bien que ce statut est jusqu’à cette date appliqué de manière impérative quel que soit l’usage de l’immeuble ou groupe d’immeubles mais ce, en application de la jurisprudence. A compter du 1^er juin 2020, et du fait de l’ordonnance du 30 octobre 2019, les dispositions de l’article 1 seront impératives non plus par l’effet de la jurisprudence mais par l’effet de la loi dès lors que ces dispositions sont expressément visées par l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dont les modifications entreront en vigueur à cette date.

  Le statut de la copropriété pourra être privilégié pour la gestion des ensembles immobiliers complexes composés à la fois de volumes communs et de volumes faisant l’objet de droit de propriété privatifs, alors que cette possibilité n’était pas offerte par la loi.

Marion MABRIEZ