Source : Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 17-26.128, F-D  : JurisData n° 2019-004713

Il est un principe que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui était pas dû s’oblige à le restituer à celui qui l’a indûment perçu.

Un arrêt ayant annulé la décision d’un syndic par le Syndicat des copropriétaires, ce dernier l’a assigné en remboursement des frais et honoraires indûment versés.

Pour rejeter la demande, la Cour d’appel retient que le paiement délibéré par le syndicat des frais et honoraires litigieux, qu’il savait indus en raison de l’irrégularité manifeste des résolutions des assemblées générales, fait obstacle à son action ultérieure en répétition.

Cet arrêt est censuré par la Cour de cassation laquelle considère :

« Qu’en statuant ainsi, alors que la connaissance du caractère indu du paiement d’honoraires au syndic, en raison de l’irrégularité des décisions par lesquelles il a été désigné, ultérieurement annulées, ne fait pas obstacle à l’exercice par le syndicat d’une action en répétition de l’indu, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

En l’espèce, le syndic a effectivement administré la copropriété en vertu d’un mandat voté en assemblée générale et ce n’est qu’a posteriori que la décision par laquelle il a été désignée est annulée et qu’il est donc rétroactivement, réputé comme n’ayant pas été désigné.

Toutefois, le syndic ne peut, par principe, prétendre percevoir des honoraires en l’absence de mandat préalable.

C’est la raison pour laquelle le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir en restitution des honoraires versés.

Cette demande en restitution avait en l’espèce, été néanmoins rejetée par la Cour d’appel laquelle a considéré que le paiement de ces honoraires avait été effectué en pleine connaissance de cause par le Syndicat des copropriétaires dont il était soutenu qu’il avait, tout comme le syndic, connaissance de la nullité de cette désignation.

Or, la bonne ou mauvaise foi des parties est indifférente à l’obligation de restitution de la somme (au moins en principal) perçue indument de sorte que le paiement des honoraires au syndic, même en pleine connaissance de l’irrégularité de la résolution l’ayant désigné, ne paralyse aucunement l’action répétition de l’indu.